linia energetyczna na nieruchomościW dotychczasowych artykułach dominował temat obniżenia wartości nieruchomości powstałego na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym miejscu zajmę się kwestią wpływu ustaleń planu miejscowego na linie energetyczne przebiegające przez nieruchomość.

OBOWIĄZEK SKABLOWANIA LINII ENERGETYCZNYCH

W ostatnich latach co raz częściej miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nakazują skablowanie napowietrznych linii energetycznych. Skablowanie to nic innego jak zamiana linii energetycznej powieszonej na słupach energetycznych na linię w postaci kabli elektrycznych biegnących pod ziemią.

W swoje praktyce spotkałem się z obowiązkiem skablowania linii energetycznych o bardzo rożnych parametrach, zarówno o napięciu 110 kV jak i o napięciu 15 kV. Obowiązek ten jest skierowany do właściciela linii energetycznej, którym jest operator systemu przesyłowego. Bywa jednak, że pomimo wyraźnego nakazu zawartego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

ROSZCZENIE O ZANIECHANIE NARUSZEŃ

W takiej sytuacji właściciel nieruchomości może wystąpić wobec operatora systemu przesyłowego z roszczeniem o zaniechanie naruszeń prawa własności nieruchomości opartym na art. 222 § 2 k.c. Naruszenie prawa własności nieruchomości polega w tym przypadku na zaniechaniu wykonania nakazu zawartego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Warto zatem dokładnie przeanalizować postanowienia planu miejscowego dotyczące linii energetycznych. Może się bowiem okazać, że istnieje możliwość wyegzekwowania od operatora systemu przesyłowego obowiązku skablowania linii energetycznych przebiegających przez nieruchomość.

odszkodowanie za zmianę planu zagospodarowania przestrzennegoW ostatnich artykułach zajmowałem się kwestią punktu odniesienia dla potrzeb porównania przeznaczenia nieruchomości zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z przeznaczeniem tej samej nieruchomości określonym na podstawie poprzednich uregulowań.

ZMIANA PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI – POPRZEDNI STAN NIERUCHOMOŚCI

Należy w tym miejscu przypomnieć, że dla potrzeby dochodzenia odszkodowania za zamianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, należy ustalić przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie tego planu. Poprzednie przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości, a w przypadku jej braku, na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego danej gminy. Szczegółowe informacje na ten temat znajdziesz tutaj.

ZMIANA PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI – WYSOKOŚĆ ODSZKODOWANIA

Kolejną istotną kwestią jest ustalenie cen według których obliczana jest wysokość odszkodowania (albo cena wykupu nieruchomości) za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W praktyce orzeczniczej Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych ugruntowany jest pogląd, że ustalenie wysokości odszkodowania (ceny wykupu) następuje według cen aktualnych, co w praktyce oznacza ceny aktualne w dacie wydania wyroku przez sąd. Celem takiego rozwiązania jest usunięcie negatywnych dla właściciela nieruchomości skutków wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zapewnienie ekwiwalentu za powstałe szkody.

Innymi słowy, praktyka orzecznicza (m.in. wyrok Sadu Najwyższego z dnia 22.01.2015 r. I CSK 224/14) stworzyła korzystny dla właściciela nieruchomości sposób ustalenia odszkodowania (albo ceny wykupu nieruchomości) za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Sposób ten polega na obliczeniu wysokości odszkodowania według stanu nieruchomości istniejącego przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w życie (czyli tak jakby ten, często niekorzystny, plan nie obowiązywał) ale aktualnych cen rynkowych.

Jest to niezwykle skuteczne narzędzie w dochodzeniu odszkodowania za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

*****

Poczytaj więcej o przedawnieniu roszczenia o odszkodowanie za zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.

ODSZKODOWANIE ZA ZMIANĘ ZAGOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCI SĄSIEDNIEJpoprzednich artykułach zajmowałem się dokładniej kwestią odszkodowania za zamianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W tym miejscu chciałbym poruszyć przypadek, kiedy plan miejscowy nie zmienia przeznaczenia samej nieruchomości, lecz wprowadza daleko idące zmiany w jej bezpośrednim sąsiedztwie.

ODSZKODOWANIE ZA ZMIANĘ OBSŁUGI KOMUNIKACYJNEJ NIERUCHOMOŚCI

W swojej praktyce spotkałem się z sytuacją, w której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustalił lokalizację tunelu pod linią kolejową. Budowa tunelu pociągnęła za sobą likwidację skrzyżowania dwóch ważnych ulic i całkowitą zmianę układu komunikacyjnego dla sąsiednich nieruchomości. Właściciel jednej z tych sąsiednich nieruchomości wynajmował lokale innym przedsiębiorcom, którzy prowadzili sklepy i inne punkty handlowo-usługowe.

Zmiana układu komunikacyjnego nieruchomości spowodowała zmniejszony ruch klientów na terenie nieruchomości, w wyniku czego niektórzy z najemców lokali wypowiedzieli umowy najmu, a inni żądali obniżenia czynszu najmu. Nieruchomość straciła też na wartości jako całość.

Istotne jest, że taka zmiana otoczenia nieruchomości przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uprawnia właściciela nieruchomości do żądania zapłaty odszkodowania od gminy za obniżenie wartości nieruchomości, nawet jeżeli plan miejscowy nie wprowadził zmian w zagospodarowaniu samej nieruchomości. Powyższy pogląd zdecydowanie można uznać za ugruntowany w praktyce orzeczniczej (wyroki Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 10.03.2015 r. I ACa 922/14 oraz z dnia 17.05.2016 r. I ACa 34/16).

ODSZKODOWANIE ZA UCIĄŻLIWE SĄSIEDZTWO NIERUCHOMOŚCI

Inną postacią omawianego problemu jest sytuacja, w której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na lokalizację na nieruchomości sąsiedniej obiektu przemysłowego np. zakładu produkcji betonu. Taki obiekt może stanowić dla innych nieruchomości uciążliwe sąsiedztwo, poprzez emisje hałasów, pyłów czy zapachów.

Warto pamiętać, że w takich sytuacjach właścicielowi nieruchomości dla której plan miejscowy ustanowił uciążliwe sąsiedztwo, przysługuje odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości.

*****

Przeczytaj także artykuł o Rencie Planistycznej.

Odszkodowanie za drogęW poprzednich tekstach poruszyłem problematykę dochodzenia roszczeń o odszkodowanie za zarezerwowanie na terenie nieruchomości pasa gruntu pod drogę, które zostało dokonane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (więcej o tym możesz przeczytać tutaj). W tym miejscu chciałbym zwrócić Twoją uwagę na kolejny istotny element – dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości.

WYSOKOŚĆ ODSZKODOWANIA ZA DROGĘ – NIERUCHOMOŚCI PODOBNE

W swojej praktyce bardzo często spotykam się z problemem prawidłowego wyboru tzw. nieruchomości podobnych, których wybór jest konieczny dla ustalenia wartości nieruchomości dotkniętej skutkami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Koniecznym jest, żeby tzw. nieruchomości podobne jak najbardziej przypominały nieruchomość której wartość jest określana pod względem powierzchni, położenia i możliwości jej zabudowy.

Decydujący jest oczywiście stan wycenianej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

WYSOKOŚĆ ODSZKODOWANIA ZA DROGĘ – PODSTAWA DLA ΔC

Każdy operat szacunkowy sporządzony przy pomocy metody porównawczej. Także ten w toku procesu posługuje się pojęciem zakresu kwotowego – ΔC. Jest to pojęcie, które określa różnicę pomiędzy najdroższą nieruchomością podobną, a najtańszą nieruchomością podobną. W praktyce, najbardziej obiektywny zakres kwotowy – ΔC jest obliczany z zestawienia dziesięciu lub kilkunastu prawidłowo wybranych nieruchomości podobnych.

Poruszam ten temat dlatego, że w swojej praktyce kilkukrotnie spotykałem się z problemem obliczenia zakresu kwotowego – ΔC ze zbyt małej liczby nieruchomości podobnych. Wszystkie te sytuacje wymagały interwencji Kancelarii (która przybrała formę pisemnych zarzutów do opinii) i co warte podkreślenia, spotykały się z aprobatą sądu rozpoznającego sprawę.

Warto pamiętać, że opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości powinna prawidłowo dobierać tzw. nieruchomości podobne oraz określać właściwą ich liczbę do obliczenia zakresu kwotowego tzw. ΔC. Jest to o tyle istotne, że dowód ten ma kluczowe znaczenie dla ustalenia prawidłowej wysokości odszkodowania należnego właścicielowi nieruchomości, na terenie której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zarezerwował pas gruntu pod przyszłą drogę.

*****

Przeczytaj także artykuł o Rencie Planistycznej.

Odszkodowanie za drogęW toku postępowania w sprawie o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego często pojawia się konieczność przeprowadzenia dowodu z biegłego sądowego z zakresu architektury i urbanistyki.

W sytuacjach, w których jest to konieczne, dowód ten wywiera istotny wpływ na przebieg postępowania.

ODSZKODOWANIE ZA GRUNT POD DROGĘ – POWIERZCHNIA ZABUDOWY

W swojej praktyce spotkałem się z przypadkiem, kiedy biegły sądowy w przygotowanej opinii pominął kwestię powierzchni zabudowy nieruchomości, na której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zarezerwował pasy pod przebieg dwóch projektowanych ulic.

Problem sprowadzał się do obowiązku odsunięcia dopuszczalnej zabudowy od krawędzi drogi, której przebieg na terenie nieruchomości zarezerwował miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Kwestia ta została uwzględniona przez biegłego dopiero w reakcji na pismo procesowe przygotowane przeze mnie w imieniu Klienta.

ODSZKODOWANIE ZA GRUNT POD DROGĘ – ISTOTNE PARAMTERY

Poruszam tę kwestię, ponieważ obowiązek odsunięcia zabudowy może wynosić od 4m do 50m od krawędzi projektowanej ulicy (w zależności od rodzaju drogi i jej lokalizacji) i o tę odległość może zostać zmniejszona potencjalna powierzchnia zabudowy nieruchomości. Jest to o tyle istotne, że zmniejszona powierzchnia zabudowy nieruchomości wpływa negatywnie na jej potencjał inwestycyjny, i tylko w niewielkim stopniu może być zrekompensowana wysoką intensywnością zabudowy (która także nie zawsze występuje w podobnych sytuacjach) czy też liczbą dopuszczalnych kondygnacji.

Warto pamiętać, że na wysokość odszkodowania za zajęcie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pasa (albo kilku pasów) gruntu pod przyszłą drogę, jest wyznaczona zestawieniem szeregu czynników, takich jak powierzchnia zabudowy, intensywność zabudowy lub dopuszczalna liczba kondygnacji. Wszystkie ww. czynniki mają kluczowy wpływ na wartość nieruchomości, której zmiana w związku uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma kluczowy wpływ na wysokość odszkodowania przysługującego właścicielowi nieruchomości.

*****

Przeczytaj też: Odszkodowanie za drogę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego