Spora część postępowań o odszkodowanie za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo o wykup nieruchomości) rozpoczyna się 7 albo 8 lat po wejściu w życie planu. Bywa, że w tym czasie właściciel nieruchomości podejmuje na własną rękę działania, które jego zdaniem mają pomóc w poprawie sytuacji działki np. podział ewidencyjny nieruchomości.

ZAKAZ ZABUDOWY NIERUCHOMOŚCI – PRÓBA RATOWANIA SYTUACJI

W swojej praktyce spotkałem się z przypadkiem, kiedy właściciel nieruchomości, któremu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uniemożliwił zabudowę nieruchomości, dokonał jej podziału ewidencyjnego na mniejsze nieruchomości. Uznał, iż w ten sposób będzie można obejść zapisy planu miejscowego oraz iż mniejszy metraż zachęci potencjalnych nabywców, którym mniejsze nieruchomości miały wydawać się bardziej atrakcyjne. Jednakże posunięcie to nie przyniosło rezultatu i właściciel nieruchomości nadal pozostawał w sytuacji ukształtowanej przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z działką praktycznie pozbawioną wartości rynkowej.

W późniejszym postępowaniu o wykup podzielonej już nieruchomości, pozwana gmina podniosła zarzut braku tożsamości pomiędzy nieruchomością istniejącą w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nieruchomością istniejącą kiedy toczyło się postępowanie.

PODZIAŁ EWIDENCYJNY A ISTOTA NIERUCHOMOŚCI

W momencie otrzymania odpowiedzi na pozew klient był zrozpaczony, gdyż trafiała do niego argumentacja pozwanej gminy, iż działka istniejąca w momencie uchwalania planu miejscowego, a obecnie istniejące działki to zupełnie inne nieruchomości. Z taką argumentacją nie sposób było się zgodzić, gdyż podział geodezyjny jest wyłącznie podziałem technicznym na potrzeby wytyczeń geodezyjnych, a nie rzutuje na ewentualne roszczenia związane z obniżeniem wartości nieruchomości.

Na takie okoliczności praktyka orzecznicza Sądu Najwyższego i sądów powszechnych stworzyła kolejne narzędzie chroniące interesy właściciela nieruchomości, które udało nam się zastosować w przedmiotowej sprawie. Przyjmuje się bowiem, że podział ewidencyjny nieruchomości nie ma wpływu na zachowanie jej tożsamości (położenie, powierzchnia, możliwości wykorzystania określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Innymi słowy, pomimo podziału ewidencyjnego, nieruchomość zachowała swoją tożsamość (pozostała taka sama w rozumieniu wszystkich istotnych parametrów).

Warto zatem pamiętać, że podział nieruchomości na mniejsze działki ewidencyjne nie zamyka drogi do dochodzenia odszkodowania za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo o wykup tej nieruchomości), jeżeli tylko nie nastąpiła zmiana właściciela nieruchomości.

Jeden z wielu e-mail’i jaki dostaliśmy na skrzynkę kancelarii

Panie Rafale,

Gmina [●] właśnie zaczęła budować nową drogę przez środek mojej działki gdzie prowadzę warsztat stolarski. Na szczęście nowopowstająca droga omija moje budynki produkcyjne, ale dzieli moją nieruchomość na dwie części, gdzie z części pozostałej poza zakładem nie ma dla mnie znaczenia gospodarczego, bo jest bardzo wąska. Byłem w gminie, gdzie mi powiedzieli, że mogę sobie w takim razie postawić tam reklamy lub coś, bo oni nie mają zamiaru odkupywać tego kawałka, bo im jest zbędny. Próbowałem tam faktycznie coś postawić, ale ze starostwa dostałem sprzeciw, bo za blisko drogi. Podczas drugiej wizyty w gminie powiedziałem, że jak nie chcą po dobroci to pójdę do sądu, bo nie mam zamiaru im płacić horrendalnych podatków za grunt, którego nie można użyć. Usłyszałem w odpowiedzi, że teraz to mogę sobie iść, bo przedawnienie i ze specustawy drogowej i ustawy planistycznej już poszło, bo minęły 3 lata od zakończenia inwestycji a 6 od uchwalenia planu miejscowego. Da się coś z tym zrobić?

Odpowiedź wbrew pozorom jest prosta, bo zrobić się da i to sporo, choć nie wynika to wprost z przepisów, tylko trzeba niestety kilka przepisów prawnych w jedną normę prawną złożyć. W postępowaniach, których przedmiotem jest odszkodowanie za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo żądanie wykupu nieruchomości, jednym z najczęstszych zarzutów podnoszonych przez pozwane gminy jest właśnie zarzut przedawnienia dochodzonego roszczenia.

CHARAKTER ROSZCZEŃ WŁAŚCICIELA NEIRUCHOMOŚCI

Spora część, spraw trafiających do kancelarii ma jedną wspólną cechę – od uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego najczęściej upłynęło już trochę czasu, a nie jest rzadkością że 7 lub 8 lat. W takiej sytuacji pozwane gminy argumentują, że w sprawie powinien znaleźć zastosowanie 3-letni termin przedawnienia i opierają tę argumentację na art. 442[1] § 1 k.c. lub na art. 118 k.c.

Tymczasem w praktyce orzeczniczej stosunkowo dawno (m.in. w wyroku wydanym w dniu 20.07.2012 r. przez Sąd Apelacyjny w Katowicach I ACa 853/11) utrwalił się pogląd, że roszczenie o odszkodowanie za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo o wykup tej nieruchomości) nie ma charakteru deliktowego, więc nie ma do niego zastosowanie art. 442[1] § 1 k.c.

ODSZKODOWANIE A DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA

Obserwacja praktyki pokazuje, że roszczenie o odszkodowanie za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo o wykup tej nieruchomości) powstaje często w sytuacji kiedy ten plan uniemożliwia realizację inwestycji będącej częścią działalności gospodarczej przedsiębiorcy będącego jednocześnie właścicielem nieruchomości.

Warto pamiętać, że praktyka orzecznicza (w wyroku wydanym w dniu 20.10.2016 r. przez Sąd Najwyższy II CSK 53/16) rozstrzygnęła także tę kwestię na korzyść właściciela nieruchomości. Przyjęto bowiem, że roszczenie o odszkodowanie za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo o wykup tej nieruchomości) nie są związane z działalnością gospodarczą przedsiębiorcy-właściciela nieruchomości, lecz z normotwórczym działaniem pozwanej gminy. Uchwalenie przez gminę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogło oddziaływać na wartość nieruchomości zupełnie niezależnie od tego, czy prowadzono na nich działalność gospodarczą, czy też nie.

W świetle powyższych poglądów istotne jest, że roszczenie o odszkodowania za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo o wykup tej nieruchomości) przedawnia się w terminie 10 lat od dnia wejścia w życie tego planu, niezależnie od tego czy inwestycja zamierzona wcześniej przez właściciela nieruchomości pozostawała w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej czy też nie.

 

RENTA PLANISTYCZNA

Rafał Dybka05 września 20172 komentarze

Panie Mecenasie, w gminie się dowiedziałem, że jak będę chciał teraz sprzedać działkę, to będę musiał im zapłacić jakąś rentę planistyczną. Mówią coś o jakiś 30% wartości. A ja już mam kupca, tylko dlaczego gminie mam oddawać 30% cena ze sprzedaży mojej ojcowizny?

Z podobnymi sytuacjami mam w kancelarii często do czynienia. Klient chcący sprzedać działkę, nagle dowiaduje się, że będzie musiał oddać Państwu kolejną daninę publiczną zwaną rentą planistyczną.

CO TO JEST TA RENTA PLANISTYCZNA?

Przepisy dotyczące planowania i zagospodarowania przestrzennego określają roszczenie przysługujące gminie wobec właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nazywane rentą planistyczną. Renta planistyczna to jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstająca w wyniku uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym wysokość renty planistycznej jest ograniczona do 30% wzrostu wartości nieruchomości, a obowiązek uiszczenia tej opłaty powstaje w momencie zbycia danej nieruchomości.

Na tle tej definicji należy wskazać, że ewentualna renta jest pobierana od wzrostu wartości nieruchomości, a nie od ceny transakcyjnej. Udowodnienie nam, że w wyniku uchwalenia planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła obarcza gminę, chcąca pobrać przedmiotowy quasi podatek. Jeżeli jesteśmy w stanie wykazać, że to nie uchwalenie planu, a inne okoliczności spowodowały wzrost wartości naszej nieruchomości, gmina nie będzie uprawniona do naliczenia renty planistycznej.

ZAKAZ POBIERANIA RENTY PLANISTYCZNEJ

Ustawa z dnia 27.04.2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia tej ustawy (uchwalone przed 01.01.1995 r.) wygasły 31.12.2003 r. Często zdarzało się jednak, że gminy, w krótkim okresie po wygaśnięciu planów zagospodarowania przestrzennego w 2003 r., uchwalały plany miejscowe powtarzając w znacznej części ustalenia planów miejscowych wygasłych z dniem 31.12.2003 r., a następnie żądały od właścicieli nieruchomości renty planistycznej argumentując, że nastąpiła poprawa możliwości korzystania nieruchomości w porównaniu z tzw. okresem bezplanowym, a co za tym idzie także wzrost jej wartości.

NIEDOZWOLONE DZIAŁANIE GMINY, A RENTA PLANISTYCZNA

Warto pamiętać, że powyższa praktyka została zakwestionowana, zarówno przez sądy powszechne jak i ostatecznie przez Trybunał Konstytucyjny (w wyroku wydanym w dniu 09.02.2010 r. P 58/08). Rozstrzygający okazał się argument, że właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości nie powinni ponosić odpowiedzialności za niezachowanie przez gminy ciągłości działań planistycznych.

 

Jednym z najczęstszych pytań jakie otrzymuję od klientów, to jak można zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który uchwaliła gmina? Pytanie, to pada, gdyż najczęściej, obowiązujące postanawiania planu miejscowego są mocno niekorzystne dla właściciela.

Co można wtedy zrobić:

  1. Wystąpić do gminy o zmianę planu miejscowego (niestety jest opcja mocna zależna od dobrej woli włodarzy gminy)
  2. Poszukać błędów w uchwalonym planie miejscowym, które spowodują jego uchylenie (dużo zależy od staranności danej gminy, choć nie raz nasi klienci takie orzeczenie otrzymywali)
  3. Wystąpić do gminy o odszkodowanie, w związku z obniżeniem wartości nieruchomości albo o wykup działki (opcja zależna mocno od sytuacji w jakiej znajdowała się działka przed uchwaleniem planu miejscowego, ale praktyka pokazuje, że to najczęściej jedyna dostępna ścieżka).

Bo warto pamiętać, że uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powoduje powstanie prawa do uzyskania odszkodowania, jeżeli ten plan uniemożliwia korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo istotnie ten sposób korzystania ogranicza.

ZMIANA PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI – PUNKT ODNIESIENIA

Dostając od klienta pytanie, czy przysługuje mu odszkodowanie za uchwalony plan, muszę w tym celu dokonać porównania obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego z poprzednimi regulacjami dotyczącymi danej nieruchomości.

W najbardziej typowej sytuacji aktualny plan zagospodarowania przestrzennego zastąpił uprzednio obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku analiza powinna polegać na porównaniu możliwości wykorzystania nieruchomości w świetle obecnie obowiązującego planu z możliwościami jej wykorzystania ustalonymi w poprzednim planie.

Trudniej jest w przypadku kiedy plan zagospodarowania przestrzennego zostaje uchwalony dla nieruchomości dla których nie obowiązywał wcześniej żaden plan miejscowy albo wcześniej obowiązujący plan wygasł z dniem 31.12.2013 r. (na podstawie art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) i dla danej nieruchomości istniał tzw. okres bezplanowy.

ZMIANA PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI – OKRES BEZPLANOWY

W przypadku istnienia na nieruchomości okresu bezplanowego, konieczne jest dokonanie porównania stanu nieruchomości istniejącego według aktualnie istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ze stanem tej nieruchomości istniejącym w tzw. okresie bezplanowym, wyznaczonym najlepiej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości, a w przypadku jej braku, na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego danej gminy.

Powyższe zagadnienie jest istotne, ponieważ gminy bardzo często zniechęcają właścicieli nieruchomości do występowania o odszkodowanie argumentując, że przeznaczenie nieruchomości w aktualnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego jest analogiczne jak w planie, który wygasł z dniem 31.12.2013 r.

Warto pamiętać, że jest to argumentacja błędna, ponieważ jeżeli dla danej nieruchomości istniał tzw. okres bezplanowy, możliwości zagospodarowania terenu w tym okresie powinny być brane pod uwagę w przypadku, przy ocenie roszczeń przysługujących właścicielowi nieruchomości. Powyższą konkluzję potwierdzają liczne wyroki sądów (m.in. wyrok Sadu Najwyższego z dnia 22.01.2015 r. I CSK 224/14) przyznające właścicielom nieruchomości odszkodowania za zmianę planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie porównania aktualnych możliwości wykorzystania nieruchomości, z możliwościami istniejącymi w tzw. okresie bezplanowym.