spadek wartości nieruchomościWiększość osób poszukując dogodnej lokalizacji do wybudowania domu, albo zakupu mieszkania, kieruje się raz lokalizacją, dwa lokalizacją, trzy lokalizacją nieruchomości. Jako, że słowo lokalizacja jest odmieniane przez różne przypadki przy wyborze miejsca do życia, każdy negatywny wpływ na już wybraną i zakupioną lokalizację, powoduje często dość duża frustrację właściciela.

Spadek wartości nieruchomości

Jednym z częściej pojawiających się zagadnień, jest kwestia hałasu (a przy okazji i spalin) generowanych przez ruch pojazdów samochodowych, występujący w okolicy. Jeżeli ktoś nabywał już nieruchomość ze świadomością, że okna będą mu wychodziły na ruchliwą ulicę, to element ten był już skalkulowany w cenie nieruchomości. Problem pojawia się, kiedy to w wyniku działań inwestycyjnych innych podmiotów (w tym głownie samorządowych lub władz centralnych), dotychczas spokojna okolica (ewentualnie mała dróżka osiedlowa) zamienia się w pełnoprawną drogę przejazdową, a już tym bardziej w drogę szybkiego ruchu.

Jak prawidłowo wycenić stratę wartości związaną z hałasem komunikacyjnym

Z mojego doświadczenia w pracy przy procesach odszkodowawczych, niestety musze podzielić się smutną refleksją, iż bardzo wielu biegłych sądowych zajmujących się wyceną nieruchomości, w swojej pracy ogranicza się do prostej wyceny porównawczej, w oparciu o dane z rynku nieruchomości, nie weryfikując przy tym cech nieruchomości, poza okolicznością, iż są w okolicy. W ostatnim czasie, między innymi taki właśnie nie ujmujący kwestii problematycznych operat szacunkowych, musiałem zwalczać.

Przykład:

2010 r. zostały zakupione mieszkania. Lokatorzy, w związku z tym, iż ekspozycja ich lokali była bardzo korzystna, a okna w kluczowych pomieszczeniach skierowane były na ślepą uliczkę osiedlową o bardzo małym natężeniu ruchu, płacili średnio około 1000 zł do 1500 zł, więcej, niż mieszkańcy tego samego bloku, z gorszą ekspozycją. W wyniku działań inwestycyjnych, dotychczasowa uliczka osiedlowa, stała się podstawowym dojazdem do nowo wybudowanego osiedla na ponad 500 lokali. Spowodowało to znaczny wzrost intensywności komunikacji samochodowej pod oknami lokatorów, a jednocześnie spadek wartości ich lokali.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym, biegły sądowy stwierdził, iż brak jest podstaw do formułowania roszczeń związanych ze spadkiem wartości nieruchomości, bo podstawową determinantą kształtowania się ceny nieruchomości jest jej lokalizacja, a ta się nie zmieniła, a zwiększony hałas komunikacyjny nie jest zmienną kształtująca ceny lokali w danej okolicy.

Lokalizacja lokalizacji nie równa

Z tak definitywnie postawioną tezą biegłego sadowego nie sposób się zgodzić. Ale nie zgodzić się to jedno, a udowodnić na Sali sądowej, że biegły się myli to drugie. W tym miejscu pomocne okazały się m.in. publikacje naukowe, które na podstawie przeprowadzonych badań, wykazały zupełnie coś innego. Z publicznie dostępnych zasobów, przy analogicznych roszczeniach warto sięgnąć między inny do

Sebastian Gnat, Marcin Bas – Badanie wpływu immisji hałasu komunikacyjnego na ceny lokali mieszkalnych, Dostęp elektroniczny zapewniony poprzez Bazę Publikacji Pracowników Uniwersytetu Szczecińskiego, http://publi.bg.szczecin.pl/

Izabela Rącka, Kinga Szopińska – Decyzje inwestycyjne na rynku lokali mieszkalnych a hałas drogowy, Dostęp elektroniczny na stałe zapewniony poprzez Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, http://www.dbc.wroc.pl/

W przedmiotowych opracowaniach, poza wyliczeniami i badaniami, jakie ich autorzy przeprowadzili, i które z pozycji zaskarżania operatu szacunkowego są kluczowe, warto w tym miejscu zacytować konkluzje, do jakich w trakcie badań ich autorzy doszli.

Według prowadzonych badań dźwięk jest ważnym czynnikiem wpływającym na ocenę otaczającego nas krajobrazu. […] Na wszystkich analizowanych rynkach lokalnych zależność między średnimi cenami a hałasem okazała się statystycznie istotna. […] Na tym etapie badań rezultat potwierdzający zależność między przeciętnym poziomem cen a poziomem hałasu jest ciekawy i potwierdzający cel badania, czyli pośredni pomiar atrakcyjności lokalizacji za pomocą współczynników immisji hałasu. Stwierdzono, że poziom hałasu wyższy o 5 dB przekłada się przeciętnie na około 4% spadek ceny transakcyjnej. – Sebastian Gnat, Marcin Bas – Badanie wpływu immisji hałasu komunikacyjnego na ceny lokali mieszkalnych.

Wyniki przeprowadzonych badań potwierdziły, iż cena 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego badanego rynku nieruchomości położonego w strefie uciążliwości akustycznej jest niższa niż w strefie charakteryzującej się dobrą jakością klimatu akustycznego. […] Wyniki przeprowadzonych badań zobrazowały, jak nabywcy lokali mieszkalnych – poprzez ceny – reagują na uciążliwość akustyczną pojawiającą się w otoczeniu interesujących ich nieruchomości. Przeprowadzone analizy wykazały, że hałas ma wpływ na decyzję o zakupie mieszkania i również może stanowić podstawę przy negocjacji kupującego w zakresie ceny transakcyjnej. Ceny nieruchomości położonych w strefie uciążliwości akustycznej hałasu drogowego są niższe o około 8% od tych, które znajdują się poza strefą uciążliwości akustycznej. W tym kontekście można stwierdzić, iż hałas jest cechą rynkową wpływającą na cenność nieruchomości wrażliwych akustycznie. – Izabela Rącka, Kinga Szopińska – Decyzje inwestycyjne na rynku lokali mieszkalnych a hałas drogowy

Na podstawie m.in. przedstawionych wyliczeń, należy wskazać, iż biegły sądowy w zakresie wyceny nieruchomości, jest zobowiązany ustalający stan cech rynkowych nieruchomości, bardzo dokładnie weryfikować i porównywać otoczenie nieruchomości wycenianej i nieruchomości referencyjnych.

A co jeżeli to spadek ruchu samochodowego generuje straty?

O ile, przy nieruchomości mieszkaniowej, to cisza i spokój są wartościami cenionymi, to w przypadku nieruchomości komercyjnych (głownie o charakterze handlowym), to właśnie intensywność ruchu wpływa na atrakcyjność miejsca i jego cenę. Jako, że jest to równie rozległe zagadnienie, w najbliższym czasie, opisze czynniki determinujące roszczenia, jakie przy tego typu sprawach powstają.

Podsumowując, intensyfikacja (albo spadek, jeżeli bierzemy pod uwagę lokalizacje komercyjne) ruchu samochodowego, może być podstawą do kształtowania roszczeń związanych z obniżeniem wartości nieruchomości. Kluczowe jest w każdym z przedmiotowych przypadków, wykazanie, jak kształtowały się ceny nieruchomości przed intensyfikacją ruchu, a jak mocno negatywnie rynek reaguje w danej okolicy na zmianę parametru otoczenia.

*****

Poczytaj również o: Uciążliwe sąsiedztwo

W swojej co dziennej praktyce dosyć często spotykam się z tytułowym pytaniem odmieniamy przez różne przypadki:

[…] sąsiad postawił garaż przy granicy z moją działką i zasłonił mi światło […]

[…] deweloper zabudował działkę sąsiednią tak blisko moich okien, że słońce już w ogóle nie dochodzi do nas […]

[…] pobudowali mi za oknem halę magazynową, całą noc się reflektory palą, że światła w domu nie trzeba włączać, a ciężarówki to na okrągło jeżdżą […]

[…] to było ciche osiedle, a od kiedy przy plaży otworzyli tą knajpę, to co dziennie mam darmowe koncerty, czy chcę czy nie chcę, a w weekend to do domu mogę się nie dostać, jak samochody wszędzie postawiają […]

[…] maszt telekomunikacyjny na sąsiedniej działce emituje fale elektromagnetyczne, jak również zasłonił mi dotychczasowy widok z okna […]

[…] postawili te wiatraki, niby daleko w polu, ale jak stali klienci się zwiedzieli, to już nikt do nas do gospodarstwa nie chce przyjeżdżać […]

Przykłady pewnie można by jeszcze mnożyć, a i tak zapewne życie w tym zakresie może nas zaskoczyć. Niemniej wszystkie te przypadki łączy jeden mianownik – realizacji inwestycji na działce sąsiedniej (ewentualnie w pewnym oddaleniu), która to inwestycja powoduje negatywne oddziaływania na nieruchomości w okolicy.

Uciążliwe sąsiedztwo

Inwestycja – czyli jakie działania są kwalifikowane jako zmiana otoczenia

Warto pamiętać, iż oddziaływania powodujące negatywny wpływ na nieruchomość, co do zasady wiązać muszą się z przeprowadzoną na nieruchomości sąsiedniej inwestycją. Choć są w tym zakresie wyjątki (przyznano np. odszkodowanie za intensyfikacje wykorzystania istniejącej stacji kolejowej – Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej z 17 września 2015 II Ca 39/15), to należy jednak założyć, że musi zostać wykonana inwestycja.

Co warto w tym miejscu podkreślić, inwestycja nie musi mieć na celu powstanie zupełnie nowego obiektu, ale może to być związane z wykonaniem przebudowy lub odtworzeniem istniejącego obiektu, albo nawet inwestycja może polegać wyłącznie na zmianie sposobu użytkowania obiektu w rozumieniu prawa budowlanego.

Negatywne oddziaływania

Zestawienie oddziaływań, jakie mogą dotykać nieruchomość, jest dość obszerna, nie mniej do tych najczęściej występujących można zaliczyć m.in.:

  • szkodliwe promieniowanie i oddziaływanie pól elektromagnetycznych (do tej grupy można zaliczyć między innymi oddziaływania powodowane przez maszty telekomunikacyjne tj. BTS-y);
  • hałas (tu katalog jest bardzo bogaty od hałasu przemysłowego np. pras drukarskich czy też suwnic transportowych w magazynach, poprzez intensywny ruch pojazdów samochodowych, funkcjonowanie klubu, dyskoteki lub toru do jazdy quadem,
  • drgania i wibracje (poprzez zainstalowanie np. pras przemysłowych lub zintensyfikowanie częstotliwości oraz tonażu pojazdów
  • zanieczyszczenie powietrza w postaci zadymienia lub zapylenia;
  • uciążliwości zapachowe;
  • zalewanie wodami opadowymi (przy braku zachowania odpowiedniej retencyjności i infiltracji powierzchniowej);
  • osuwiska gruntu (np. w wyniku zbyt głębokiego posadowienia budynku bez odpowiedniego zabezpieczenia od strony działki sąsiedniej)
  • zacienianie (ograniczenie dostępności światła słonecznego w pomieszczeniach na pobyt ludzi);
  • składowanie substancji niebezpiecznych lub odpadów;
  • zasłonięcie widoku (czyli spowodowanie spadku atrakcyjności kwestii estetycznych powiązanych z widokiem z okien obiektu poprzez posadowienie np. innego budynku, konstrukcji reklamowej lub słupa telekomunikacyjnego i elektroenergetycznego).

Nie jest to katalog zamknięty, nie mniej można uznać, iż są to naruszenia, które w praktyce najczęściej występują.

Co można z tym zrobić?

Niestety, pomimo wspólnego mianownika wielu uciążliwości z działek sąsiednich, odpowiedź na tak postawione pytanie nie jest jednorodna, i zależy od wielu czynników.

W zależności od konkretnej sytuacji, podstawą do ewentualnej odpowiedzialności może być:

  1. Roszczenie wobec gminy za dopuszczenie w danym terenie realizacji inwestycji negatywnie wpływających na inne nieruchomości sąsiednie;
  2. Roszczenie wobec inwestora za wykonanie inwestycji oddziaływującej niekorzystnie na sąsiedztwo;
  3. Roszczenie wobec użytkownika nieruchomości z tytułu immisji dokonywanych na nieruchomości, w przypadku kiedy przekraczają one dozwolone w danej okolicy warunki miejscowe.

Nie mniej, w niektórych sytuacjach, odpowiedź brzmi, iż nie da się nic zrobić, bo nasze prawo przewiduje balans pomiędzy dopuszczalnymi oddziaływaniami na działki sąsiednie, a oczekiwaniami braku naruszania prawa własności przynależnego jednostce.

Aby móc rozsądnie udzielić, odpowiedzi na pytanie ,co można zrobić, na początku należy zidentyfikować kilka kluczowych okoliczności:

  1. Jak usytuowana jest nieruchomość dokonująca oddziaływania w stosunku do nieruchomości muszącej znosić oddziaływania – bardzo często wystarczające są w tym przypadku podstawowe mapy ewidencyjne albo zasoby dostępne na geoportalu – oraz jak kształtuje się zagospodarowanie terenu;
  2. Czy w danej okolicy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz kiedy ewentualnie został uchwalony;
  3. Jeżeli nie ma planu miejscowego na jakiej podstawie została wykonana inwestycja powodująca oddziaływania (czy był wymóg uzyskania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu albo czy dla inwestycji zostały wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego) – można to łatwo bardzo często ustalić w ramach informacji publicznej;
  4. Czy problematyczna inwestycja została wykonana na podstawie pozwolenia na budowę albo też czy dokonano zgłoszenia w trybie prawa budowlanego – można to łatwo bardzo często ustalić w ramach informacji publicznej.

Wskazane powyżej dane, najczęściej pozwalają na określenie podstaw odpowiedzialności „sąsiada” dokującego zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości.

*****

O uciążliwości sąsiedztwa przeczytasz także tutaj >>

Uciążliwe sąsiedztwo

Rafał Dybka19 marca 2018Komentarze (0)

Legalnie posadowiony w sąsiedztwie budynek lub inny obiekt budowlany może stanowić podstawę roszczenia o odszkodowanie.

Inspiracją do napisania poniższego tekstu było jedno z zapytań jakie trafiło w ostatnim czasie do mojej kancelarii oraz treść wpisu na popularnym forum prawniczym, na jaką klient się powołał.

Sąsiad zasłania mi słońce

(kliknij, aby powiększyć…)

Sąsiad zasłania mi słońce…

Sam fakt, że inwestycja została posadowiona w sposób zgodny z normami administracyjnymi, nie powoduje, że właścicielom nieruchomości sąsiednich nie przysługują żadne roszczenia. Inwestorzy nowych obiektów bardzo często jak ognia unikają pytań, o ewentualne oddziaływania jakie ich zakład lub inna inwestycja przemysłowa lub mieszkaniowa będzie generować dla otoczenia. Większość osób zgłaszających swoje zastrzeżenia, najczęściej słyszy, iż skoro „władza” pozwoliła, to znaczy że wszystko jest zgodne z prawem i żadne rekompensaty się nie należą. BŁĄD.

Zgodność zachowania z decyzjami administracyjnymi nie przesądza automatycznie o wyłączeniu bezprawności, jeżeli dojdzie do przekroczenia przeciętnej miary immisji. – cytat z wyroku Sądu Najwyższego

Tymczasem właściciele nieruchomości objęci negatywnym oddziaływaniem nowej inwestycji, takim jak np. wyczuwalne okresowo przykre zapachy, znaczny wzrost ilości przemieszczających się samochodów ciężarowych, zacienianie nieruchomości lub znaczące przekształcenia krajobrazu wpływające na względy estetyczne, muszą się liczyć z realnym spadkiem wartości ich gospodarstw. I choć inwestycji nie można najczęściej zablokować, to należy pamiętać, iż jeżeli w wyniku realizacji inwestycji w sąsiedztwie wartość twojej działki spadła, to Tobie należy się odszkodowanie.

(…) przebieg i konstrukcja estakady, która widoczna jest z okien aż trzech stron budynku mieszkalnego, bezsprzecznie zmniejszyła walory krajobrazowe nieruchomości powodów, istotnie pogorszyła widok z okna i spowodowała częściowe zacienienie tej nieruchomości, tym samym pogorszyła komfort i standard zamieszkiwania. Oddziaływanie to, zakłóciło korzystanie z nieruchomości powodów ponad przeciętną miarę i doprowadziło do obiektywnego obniżenia wartości nieruchomości powodów, co jest tożsame z wyrządzeniem powodom wymiernej szkody majątkowej. cytat z wyroku Sądu Apelacyjnego

Pamiętać też warto, że uciążliwości z działki inwestora mogą dotyczyć nie tylko bezpośrednich sąsiadów, ale również działki położone w okolicy. Spora część oddziaływań (w tym np. hałas czy walory krajobrazowe), powodują straty w majątku szerokiego kręgu osób.

Wysokość odszkodowania

Odszkodowanie, jakie będzie należne właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, zależy, od okoliczności, jak bardzo zrealizowana inwestycja powoduje zmniejszenie wartości jego mienia.

Szkodą podlegającą naprawieniu (…), jest także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, iż właściciel nieruchomości będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje (np. hałas).  cytat z wyroku Sądu Najwyższego

Dlatego, warto pamiętać, iż powołanie się przez inwestora na fakt, iż „władza zezwoliła” tj. posiada wymagana normami prawa decyzję zezwalającą na wzniesienie obiektu budowlanego, sam z siebie nie przekreśla możliwości dochodzenia odszkodowania.

*****

O uciążliwym sąsiedztwie poczytasz także w TYCH artykułach >>

linia energetyczna na nieruchomościW dotychczasowych artykułach dominował temat obniżenia wartości nieruchomości powstałego na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym miejscu zajmę się kwestią wpływu ustaleń planu miejscowego na linie energetyczne przebiegające przez nieruchomość.

OBOWIĄZEK SKABLOWANIA LINII ENERGETYCZNYCH

W ostatnich latach co raz częściej miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nakazują skablowanie napowietrznych linii energetycznych. Skablowanie to nic innego jak zamiana linii energetycznej powieszonej na słupach energetycznych na linię w postaci kabli elektrycznych biegnących pod ziemią.

W swoje praktyce spotkałem się z obowiązkiem skablowania linii energetycznych o bardzo rożnych parametrach, zarówno o napięciu 110 kV jak i o napięciu 15 kV. Obowiązek ten jest skierowany do właściciela linii energetycznej, którym jest operator systemu przesyłowego. Bywa jednak, że pomimo wyraźnego nakazu zawartego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

ROSZCZENIE O ZANIECHANIE NARUSZEŃ

W takiej sytuacji właściciel nieruchomości może wystąpić wobec operatora systemu przesyłowego z roszczeniem o zaniechanie naruszeń prawa własności nieruchomości opartym na art. 222 § 2 k.c. Naruszenie prawa własności nieruchomości polega w tym przypadku na zaniechaniu wykonania nakazu zawartego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Warto zatem dokładnie przeanalizować postanowienia planu miejscowego dotyczące linii energetycznych. Może się bowiem okazać, że istnieje możliwość wyegzekwowania od operatora systemu przesyłowego obowiązku skablowania linii energetycznych przebiegających przez nieruchomość.

odszkodowanie za zmianę planu zagospodarowania przestrzennegoW ostatnich artykułach zajmowałem się kwestią punktu odniesienia dla potrzeb porównania przeznaczenia nieruchomości zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z przeznaczeniem tej samej nieruchomości określonym na podstawie poprzednich uregulowań.

ZMIANA PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI – POPRZEDNI STAN NIERUCHOMOŚCI

Należy w tym miejscu przypomnieć, że dla potrzeby dochodzenia odszkodowania za zamianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, należy ustalić przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie tego planu. Poprzednie przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości, a w przypadku jej braku, na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego danej gminy. Szczegółowe informacje na ten temat znajdziesz tutaj.

ZMIANA PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI – WYSOKOŚĆ ODSZKODOWANIA

Kolejną istotną kwestią jest ustalenie cen według których obliczana jest wysokość odszkodowania (albo cena wykupu nieruchomości) za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W praktyce orzeczniczej Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych ugruntowany jest pogląd, że ustalenie wysokości odszkodowania (ceny wykupu) następuje według cen aktualnych, co w praktyce oznacza ceny aktualne w dacie wydania wyroku przez sąd. Celem takiego rozwiązania jest usunięcie negatywnych dla właściciela nieruchomości skutków wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zapewnienie ekwiwalentu za powstałe szkody.

Innymi słowy, praktyka orzecznicza (m.in. wyrok Sadu Najwyższego z dnia 22.01.2015 r. I CSK 224/14) stworzyła korzystny dla właściciela nieruchomości sposób ustalenia odszkodowania (albo ceny wykupu nieruchomości) za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Sposób ten polega na obliczeniu wysokości odszkodowania według stanu nieruchomości istniejącego przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w życie (czyli tak jakby ten, często niekorzystny, plan nie obowiązywał) ale aktualnych cen rynkowych.

Jest to niezwykle skuteczne narzędzie w dochodzeniu odszkodowania za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

*****

Poczytaj więcej o przedawnieniu roszczenia o odszkodowanie za zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.