Specyfiką roszczeń związanych z dochodzeniem obniżenia wartości nieruchomości, w skutek wejścia w życie planu miejscowego, jest konieczność jej posiadania zarówno w momencie:

  1. wejścia w życie planu miejscowego powodującego obniżenie wartości nieruchomości
  2. złożenia pozwu o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości
  3. ogłoszenia wyroku kończącego postępowanie ws. obniżenia wartości nieruchomości

czyli, właściciel w przypadku roszczeń opartych na kanwie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym musi być przez cały okres postępowania właścicielem. Wyjątek od tej zasady przewiduje art. 36 ust. 3 PlanPrzestrzenU, a mianowicie

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Problemem związanym ze stosowaniem przedmiotowego wyjątku jest skrócenie czasu na zgłoszenie roszczenia zgodnie z normą art. 37 ust. 3 PlanPrzestrzenU

Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W ty miejscu należy wyraźnie zaznaczyć, iż przedmiotowy pięcioletni termin zgodnie z orzecznictwem, jest terminem na zgłoszenie roszczenia do gminy, co nie jest koniecznie równoznaczne z rozpoczęciem procesu. Nie jest to też termin przedawnienia (po więcej o przedawnieniu roszczeń związanych ze spadkiem wartości nieruchomości w związku z nowelizacją Kodeksu Cywilnego zapraszam do wpisu Przedawnienie roszczeń z tytułu obniżenia wartości nieruchomości). Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 10 stycznia 2017 r. V CSK 222/16)

Istotne jest wskazanie przez ustawodawcę, że termin ten został zakreślony do zgłoszenia roszczenia, a nie do dochodzenia roszczenia. Termin ten należy do unormowań administracyjnoprawnych, ustawa wiąże go wyłącznie ze zgłoszeniem roszczeń gminie i wyczerpuje się on w postępowaniu administracyjnym w chwili zgłoszenia roszczenia, które ma charakter czynności jednorazowej w odniesieniu do danego roszczenia. Zgłoszenie roszczenia obowiązanemu do jego zaspokojenia stanowi oświadczenie woli, które musi do niego dojść przed upływem terminu w taki sposób, by się mógł z nim zapoznać (art. 61 KC), a więc gdy zostało ono zamieszczone w pozwie lub innym piśmie, konieczne jest doręczenie obowiązanemu przed tym terminem.

Kluczowe tym samym jest złożenie w terminie 5 lat oświadczenia, iż czujemy się uprawnieni do żądania odszkodowania. Natomiast samej ochrony sądowej naszego roszczenia możemy szukać w ustawowych terminach przedawnienia określonych w Kodeksie Cywilnym w art. 118 KC.

Jeżeli ustawodawca ustanowiłby ten termin jako termin przedawnienia stanowiący wyjątek od zasady przedawniania się roszczeń majątkowych w okresie dziesięciu lat, musiałoby to znaleźć wyraz w określeniu tego terminu jako terminu przedawnienia. […]

Roszczenie o odszkodowanie z art. 36 ust. 3 PlanZagospU przedawnia się w ogólnym terminie dziesięciu lat, o którym mowa w art. 118 KC, zaś początek biegu przedawnienia biegnie od daty wejścia w życie nowego planu miejscowego, albo jego zmiany tj. od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące obniżenie wartości nieruchomości. Jeżeli zatem roszczenie zostało zgłoszone gminie przed upływem terminu określonego w tym przepisie, a pozew został wniesiony po jego upływie, roszczenie nie wygasa i może być dochodzone zarówno w zakresie wartościowym żądań zgłoszonych, jak i żądań wartościowo nieujawnionych, jeżeli twierdzenia faktyczne obejmują istotne elementy usprawiedliwiające roszczenie. Ponadto charakter zgłoszenia, którego istotą jest wniosek o wszczęcie postępowania, w toku którego będzie dopiero ustalana wysokość odszkodowania na podstawie opinii rzeczoznawców majątkowych może stać na przeszkodzie precyzyjnemu określeniu wysokości żądania.

Realizacja inwestycji publicznych w szczególności inwestycji liniowych i infrastrukturalnych, pociąga za sobą koszty, zarówno finansowe, jak i społeczne. O ile kwestia konieczności naliczenia odszkodowania za zabrany grunt jako podstawowa zasada wynikająca z Konstytucji nie budzi kontrowersji (natomiast wysokość, termin zapłaty, kwestie formalne są zdecydowanie kontrowersyjne), to już kwestia co z terenem przyległym do inwestycji, ale nie wywłaszczonym, nie jest w podejściu organów oczywista.

Co to jest resztówka?

Patrząc na definicje ustawowe w najpopularniejszych ustawach dotyczących tego zagadnienia:

Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie. – art. 113 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami

W przypadku, o którym mowa w art. 12 ust. 4, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości. – art. 13 ust. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Nieruchomość nienadająca się do wykorzystania na dotychczasowe cele

Podstawową przesłanką kwalifikującą daną nieruchomość jako resztówkę, jest brak możliwości kontynuowania dotychczasowej funkcji przez pozostałą po wywłaszczeniu części nieruchomości. W przypadku spraw resztówkowych, jest to zawsze jedna z głównych osi sporu, z uwagi na bardzo uznaniowe kryterium. Pewnego rodzaju praktyką jest raczej odmowa przez organy wykupu resztówek i zmuszanie ewentualnie pokrzywdzonych, do walki o swoje prawa w sądzie. W ostatnim czasie, spotkaliśmy się jedynie z nielicznymi wyjątkami wykupu resztówek bez konieczności prowadzenie procesu sądowego – najczęściej dotyczyło to kwestii nie budzących wątpliwości i działek o stosunkowo niewielkim obszarze.

Natomiast warto pamiętać, iż resztówką może być każda działka, nie tylko taka której zabrano większą część. W naszej praktyce nie raz udowodniliśmy, iż za resztówkę należy uznać m.in.:

  1. Działkę rolną, którą droga dzieliła na 3 części, z uwagi iż nowe ukształtowanie granic znacząco zwiększało koszty prowadzenia działalności rolnej na danej działce.
  2. Działkę rolną, na której była prowadzona uprawa płodów rolnych do konsumpcji przez człowieka, w związku ze znacznym podniesieniem poziomu toksyn w płodach i brak spełniania przez to wymogów certyfikacyjnych oraz ustawowych.
  3. Działkę zabudowaną domem, jeżeli w wyniku realizacji inwestycji dalsze zamieszkiwanie w danym domu jest szczególnie uciążliwe (np. droga krajowa lub wojewódzka w bliskiej odległości).
  4. Nieruchomość stanowiła formę lokaty kapitału, a w wyniku inwestycji publicznej jej wartość znacząco spadła.

Uprawnienia właściciela resztówki

Co do zasady, jeżeli nieruchomość stała się resztówką, podmiot który realizuje inwestycje publiczną jest zobowiązany takową działkę wykupić. Cena wykupu jest ustalana przez biegłego, ale co do zasady powinna ona odpowiadać wartości nieruchomości sprzed wywłaszczenia i realizacji inwestycji publicznej, zgodnie z zasadą, iż cel publiczny nie może być realizowany kosztem własności prywatnej.

W niektórych wypadkach, jeżeli właściciel resztówki nie chce jej sprzedawać, ma prawo mimo wszystko żądać rekompensaty od inwestora za stratę wartości nieruchomości, jaką poniósł w związku z inwestycją.

Przeglądając prasówkę w ostatnim czasie, trafiłem na dość ciekawy artykuł dotyczący roszczeń związanych ze źle zbudowaną drogą.

Pozwali gminę do sądu. Żądają odszkodowania

Małżeństwo z Zagórowa żąda od władz swojej gminy ponad 33 tys. zł odszkodowania za zalanie ich domu. Nie mają wątpliwości, że wszystkiemu winna jest źle pobudowana droga. Burmistrz nie zamierza jednak płacić ani złotówki. Sprawa trafiła już do sądu.

Cała sprawa, jak można wnioskować z artykułu, rozbija się o źle zaprojektowane (a właściciele nie zaprojektowane) odwodnienie drogi. Dość ciekawie w tym kontekście brzmią słowa Pana Burmistrza:

Tłumaczył też, że nie wykonano w drodze kanalizacji burzowej, bo nie było jej w projekcie. – Cały błąd polega na tym, że budynek powodów jest źle zlokalizowany, jest za nisko posadowiony. Widzę takie rozwiązanie, że powodowie powinni przenieść garaż na drugą stronę budynku i zamurować wejście z tej strony, z której zalewa woda – uważa burmistrz.

Na szczęście cytowany biegły sprawę widzi co najmniej odmiennie:

Dokumentacja, na podstawie której budowano ul. Zieloną w Zagórowie była błędna w tym sensie, że całkowicie pomijała problem odwodnienia drogi, który zawsze jest częścią składową projektu. Jeżeli nie zostanie zbudowane powierzchniowe odwodnienie pasa drogowego za pomocą rowów drogowych, mieszkańcom posesji zlokalizowanych między ciekiem wodnym a ul. Zieloną przy każdym ulewnym deszczu grozi zalanie posesji do wysokości ok. 34 cm. Natomiast przy wysokim stanie wody w cieku wodnym mieszkańcom grozi powódź – uważa biegły.

Rewitalizacja rynku staromiejskiego

Prezentowana sprawa, nie jest jednostkowym zaniedbaniem po stronie lokalnych włodarzy z jakim się spotykałem się w praktyce. Do dziś utknęła mi w pamięci sprawa jednego z klimatycznych miasteczek na Dolnym Śląsku, jaką miałem okazję prowadzić. Sprawa dotyczyła rewitalizacji rynku staromiejskiego, który w stosunku do pozostałej części miasteczka był położony na wzniesieniu. Była to dobrze przemyślana lokalizacja budowniczych z XV wieku.

Niestety obecne władze prowadząc rewitalizacje, zapragnęły zmodernizować utwardzenie lokalnego rynku (do dziś zachodzę w głowę, jak udało się przekonać konserwatora zabytków) i dawny bruk został „wyrównany”, co spowodowało również uszczelnienie przestrzenni pomiędzy poszczególnymi kamieniami. Na efekt nie trzeba było długo czekać, gdyż jak się łatwo domyśleć (dla lokalnych włodarzy było to duże zaskoczenie zgodnie z ich wypowiedziami na sali sądowej), woda nie mając ujścia do gleby ani kanalizacji deszczowej (nie zbudowali, bo nie było w projekcie), zgodnie ze spadkiem terenu zaczęła spływać w dół. Wprost na 4 nieruchomości, które przyjmowały do siebie wodę z całego utwardzonego terenu.

To co się działo na przedmiotowych 4 działkach, można określić, jako małe potopy, po każdym, nawet nie zbyt ulewnym deszczu. Jako, że na nieruchomościach znajdowały się lokale mieszkalne i usługowe, w wyniku inwestycji samorządowej, prawie z dnia na dzień, przestały być przydatne do użytku. Włodarze, analogicznie jak w przypadku zacytowanym powyżej, nie poczuwali się do odpowiedzialności. Dopiero po ponad 3 letnim procesie sądowym, udało się uzyskać godne odszkodowanie.

Należy pamiętać, iż takie podtopienia, w wyniku błędnie wykonanej inwestycji samorządowej nie są rzadkością. Błędy przy budowie dróg lokalnych, niestety zdarzają się dość często obserwując praktykę. Warto także wspomnieć, iż błędy związane z odwodnieniem inwestycji, to jedno, ale dość częstym problem są źle zaprojektowane zjazdy z dróg publicznych, które nawet w skrajnych sytuacjach mogą odciąć dostęp do działki. Przy każdej takiej sytuacji warto pamiętać, iż gmina / powiat / województwo ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za swoje błędne decyzje i brak odpowiedniego nadzoru.

Pewien czas temu w artykule Czy da się udowodnić spadek wartości nieruchomości w wyniku intensyfikacji ruchu samochodowego? poruszyłem zagadnienie związane z uciążliwością akustyczną w przypadku lokalizacji drogi pod oknami nieruchomości mieszkaniowej. Chciałbym się jednak chwilę pochylić, nad kwestią nie samego hałasu, który może być generowany przez drogę, tylko nad faktem, iż droga, której wcześniej nie było powstanie (albo miała lokalny charakter, a zwiększono jej parametry). Czyli drogi jeszcze nie ma, ale jest w planach.

Oczekiwania rynkowe parametrów nieruchomości mieszkaniowej

Ameryki na pewno nie odkryję stwierdzeniem, iż kluczowym parametrem kształtującym wartość każdej nieruchomości jest lokalizacja. Idealna lokalizacja (o ile istnieje) to taka zapewniająca stosunkową bliskość infrastruktury a jednocześnie leżąca w otoczeniu zieleni, albo w miejscu o jak najmniejszych obciążeniach akustycznych z atrakcyjnym widokiem.

Przekładając to na język zrozumiały dla prawa i wyceny nieruchomości, to cecha kształtująca poziom wartości nieruchomości, opisywana najczęściej jako (1) bardzo korzystna; (2) korzystna; (3) neutralna; (4) niekorzystna. W zależności od lokalizacji nieruchomości, może to być cecha w różny sposób ważąca na końcowej wycenie. Natomiast patrząc z punktu widzenia handlowego, to cecha wyróżniająca negatywnie bądź pozytywnie na tle innych ofert produkt mieszkaniowy.

Trasa N-S w Warszawie za oknem

Warszawa komunikacyjnie rozwija się bardzo dynamicznie. Świadczy o tym ilość inwestycji oddawanych rok rocznie do użytku. Rzeczą oczywistą jest, iż dostęp do infrastruktury drogowej jest jedną z kluczowych determinant, przy wyborze miejsca zamieszkania. Dostęp komunikacyjny jest też jednym z istotnych elementów lokalizacji, jako cechy wyceny nieruchomości. Ostatnio trafił do nas właśnie casus związany z PLANOWANĄ budową drogi N-S.

Nasz klient jest właścicielem mieszkania w Warszawie na Ochocie. Jak się niedawno dowiedział, m.st. Warszawa co raz bardziej intensywnie realizuje budowę poszczególnych odcinków trasy N-S, poprzez uzyskiwanie koniecznych decyzji i rezerwacje terenów. Mieszkanie naszego klienta będzie w przypadku wybudowania trasy „przylegać” do trasy szybkiego ruchu. Widok z okna zmieni się diametralnie, bo należy założyć, że tuż za oknem wyrosną mu ekrany dźwiękoszczelne, izolujące negatywną akustykę ruchu ulicznego. Trasa będzie dopiero w przyszłości (o ile będzie), ale wartość jego nieruchomości już poleciała na łeb na szyję.

Przyjmuje się, iż wartość nieruchomości z atrakcyjnym widokiem za oknem i ze stosunkowo cichą ekspozycją, może się różnić od nieruchomości położonej analogicznie, ale z mniej korzystną ekspozycją średnio o 20% – 30%. To dużo, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości. W wyniku samych planów m.st. Warszawy, w majątku naszego klienta JUŻ powstała szkoda, choć trasa jest dopiero PLANOWANA. Czy można coś z tym zrobić?

Termin dwóch lat na zgłaszanie roszczeń przez właścicieli nieruchomości, których prawa zostały ograniczone ze względu na ochronę środowiska, jest niekonstytucyjny – orzekł Trybunał Konstytucyjny w swoim wyroku K 2/17.

Powyższy wyrok może się więc okazać drugą szansą dla wszystkich tych, którzy nie zdążyli lub nie zdecydowali się na wystąpienie z roszczeniem odszkodowawczym, w przypadku kiedy niemożliwe stało się korzystanie z posiadanej nieruchomości albo zostało ono znacznie ograniczone z powodu ochrony środowiska. W praktyce chodzi m.in. o tzw. obszary ograniczonego użytkowania. Tego rodzaju tereny znajdują się np. w pobliżu lotnisk. Właściciele mogli żądać wówczas wykupienia nieruchomości albo wypłaty odszkodowania. Zgodnie z  przepisem, który został uznany za niekonstytucyjny, na takie działanie właściciel ma tylko 2 lata od momentu wejścia w życie regulacji ustanawiających dany obszar.

Zalecenia dla ustawodawcy w zakresie przedawnień

Prawodawca powinien uwzględnić dłuższy termin dochodzenia roszczeń. Długość tego terminu powinna być określona z uwzględnieniem interesu publicznego i prywatnego osób uprawnionych – ocenił Trybunał Konstytucyjny.

Trybunał w wyroku jednak nie przesądza, jakiej długości termin powinien zostać wprowadzony przez ustawodawcę, nie mniej podkreślił, że w polskim systemie prawa funkcjonuje wiele terminów zawitych, które są znacznie dłuższe, a ich średnia długość powinna służyć za swoisty standard.  Warto podkreślić, że żadna inna ustawa specjalistyczna nie przewiduje podobnej i równie niekorzystnej procedury jeżeli chodzi o termin.

W przypadku właścicieli, których nieruchomości objęte zostały ograniczeniami w związku z uchwaleniem planu miejscowego dochodzenie roszczeń nie jest ograniczone takim krótkim terminem. Zgodnie z art. 37 ust. 3 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości mają 5 lat na złożenie stosownego wniosku. Termin zaczyna biec od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Nie każde ustawowe ograniczenie własności jest zasadne

Trybunał podkreślił również, że własność może podlegać ograniczeniu przez prawo. Zaznaczył jednak, że te ograniczenia powinny przejść test przydatności, najmniejszej uciążliwości i proporcjonalności. Badany przepis nie spełnia jednak obowiązkowej przesłanki najmniejszej uciążliwości.

Przepis ten nie stanowi najmniej dolegliwego środka prowadzącego do osiągnięcia przez prawodawcę celu – stwierdził TK.

Ustawodawca ma teraz czas do dnia 14 marca 2019 roku na wprowadzenie nowelizacji ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo Ochrony Środowiska, która w korzystniejszy dla poszkodowanych sposób ureguluje długość terminu na wystąpienie z roszczeniem.