W połowie kwietnia 2019 r. zostałem zaproszony przez telewizję Polsat News, do uczestniczenia w programie Interwencja w roli eksperta. Tematem odcinka była budowa w małej miejscowości osiedla domów wielorodzinnych, 4 kondygnacyjnych – Tuż obok ich domów budują trzy bloki! Walka o spokój

 

Niestety z przebiegu dyskusji nie zostało mi udostępnione nagranie (z przyczyn technicznych jak to realizatorzy określili), nie mniej sprawa jest warta przybliżenia.

 

,,Daniel Komorowski z rodziną do niedawna cieszył się spokojem mieszkając we wsi Skalmierzyce w woj. wielkopolskim. Rok temu jego życie zmieniło się w koszmar. Wtedy na działce obok ich domu zaczęto budować blok. Jak się okazało – jeden z trzech! I choć uznano, że wydając pozwolenie na budowę burmistrz rażąco naruszył zasady dobrego sąsiedztwa, budowa nadal trwa.”

– ,,W jednym bloku jest około 39 mieszkań. Są trzy bloki, czyli będzie około 120 rodzin. Niech każda rodzina ma samochód… Żeby było jeszcze śmieszniej, droga dojazdowa do tych bloków jest zaraz obok płotu. Hałas przeszkadza nam bardzo, nie wyobrażamy sobie tutaj życia. Mieliśmy super plany z mężem: skończyć ten dom, zrobić sobie super ogród i wszystko teraz stanęło w miejscu – mówi Anna Komorowska, żona pana Daniela.”

– Każdy buduje dom jednorodzinny na wsi, żeby mieszkać w spokoju, a w tym momencie tego spokoju nie ma – uzupełnia jeden z mieszkańców.

Z punktu widzenia prawnego i tematyki tego bloga, najważniejsze jest dla mnie w szczególności ostatnie zdanie – wyprowadzając się na wieś oczekujemy spokoju i ciszy. W zaprezentowanej w reportażu sytuacji mamy faktycznie sytuację niepokojącą – wśród zabudowy jednorodzinnej, najczęściej do dwóch kondygnacji, gdzie w całej miejscowości najwyższy jest kościół i budynek remizy, organy wydają zezwolenie na realizację intensywnej zabudowy wielorodzinnej znacząco przekraczającej zastane lokalnie gabaryty budynków.

Nie polemizując z prawidłowością pozwolenia na budowę (a w szczególności z warunkami zabudowy, które miały być podstawą realizacji), należy zauważyć, iż przedmiotowa sytuacja zmieniała zdecydowanie otoczenie budynku jednorodzinnego na mniej korzystne.

Bardzo wymownie świadczą o tym liczne komentarze, które pojawiły się po publikacji materiału:

Człowiek pół życia robi żeby się wynieść z betonowej dżungli a tu ci stawiają za płotem blok. Masakra

Spejsonik

 

Heh, wyjdź się poopalać i masz kilkunastu gapiów… ale w sumie jakie opalać – oni tam słońca na ogródku i tak nie zobaczą 😉

Będą mieli Truman Show..

Emill

 

Z dużą dozą prawdopodobieństwa można przyjąć, iż nastąpił spadek wartości nieruchomości Pana Daniela (a zapewne nie tylko jego), gdyż mało kto będzie chciał w danej miejscowości, która przede wszystkim cechowała się ekstensywnością zabudowy i małym ruchem pojazdów, w pobliżu tak intensywnej zabudowy zakupić nieruchomość pod inwestycję jednorodzinną.

W przedstawionym przypadku, osoby pokrzywdzone inwestycją dewelopera, jeżeli nie uda im się podważyć decyzji o pozwoleniu na budowę, będą uprawnione wystąpić do dewelopera z roszczeniem o odszkodowanie za obniżenie wartości ich nieruchomości. Bo fakt, że budowa jest legalna pod kątem kwestii Prawa budowlanego, nie przekreśla możliwości dochodzenia odszkodowania

,,Panie Mecenasie, czy da się coś zrobić?” 

Pierwsza myśl – Jak nie my to kto?

Pełen pozytywnych emocji siadam do przesłanych dokumentów. Na pierwszy rzut wchodzi plan miejscowy rocznik 2017, więc żadne terminy przedawnienia jeszcze nie powinny się zmaterializować.  wywłaszczenie nieruchomości w pośpiechu

Gmina podwarszawska, klient chce uzyskać odszkodowanie za drogę publiczną, która przecina jego działkę. Przy wstępnej wycenie rozmawialiśmy o kwocie 350 zł za metr kwadratowy działki w tych okolicach, z uwagi, iż zawsze to były działki budowlane, w dobrej lokalizacji i z uzbrojeniem. Szybkie szacowanie wskazywało, że jest to wycena realna do osiągnięcia. No to gdzie problem, skoro klient mówi, że Gmina nie chce mu zapłacić więcej niż 70 zł za metr kwadratowy, a do wywłaszczenia jest 1000 m2, więc różnica spora.

W przesłanych aktach pojawia się kolejny dokument – operat szacunkowy.

Skąd oni wytrzasnęli tą wartość, skoro nawet laik wie, że pod aglomeracjami wartość działki budowlanej to średnio 150 zł za metr?

I w tym momencie, pojawia się kluczowy dokument w tej sprawie – protokół negocjacji.

Koniec pozytywnych emocji. Niestety, ale sprawa jest zamknięta, jeżeli chodzi o dochodzenie należności za realnie poniesione szkody przez właściciela nieruchomości.

Wywłaszczenie nieruchomości z mocy prawa.

,,Zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 778), nie obejmuje utraty prawa własności działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.).”

– Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2016 r. III CZP 33/16

Niestety, ale złożenie wniosku w trybie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (czyli klasyczny wniosek o podział ewidencyjny) powoduje, iż za nieruchomości drogowe przejęte przez gminę poza wartością nieruchomości oszacowaną w oparciu o aktualne przeznaczenie (tj. drogowe) inne odszkodowania nie przysługują. Sąd Najwyższy już definitywnie przekreślił powyżej cytowaną uchwałą, iż nie znajdzie zastosowanie art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a tym bardziej brak będzie podstaw do zastosowania art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bo klient nie jest już właścicielem (nastąpiło wywłaszczenie z mocy prawa).

Gdzie był błąd? Pośpiech.

W mojej opinii były podstawy do zasądzenia na rzecz klienta odszkodowania za wywłaszczenie pod drogę publiczną po cenach jak za działkę budowlaną (ok. 350 zł za metr kwadratowy). Nie mniej w tym celu należało wszcząć postępowanie w trybie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niestety, ktoś błędnie podpowiedział klientowi, aby złożył wniosek o podział w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ten tryb też doprowadził do wywłaszczenia, ale w tym trybie nie bierze się pod uwagę wcześniejszych możliwości jakie istniały na działce, tylko aktualne zagospodarowanie zgodne z planem miejscowym, a plan miejscowy przewiduje drogę publiczna.

Ceny działek pod drogę publiczną, jak się nie trudno domyślić mają zdecydowanie niższą cenę, niż działki budowlane. W tym momencie, moim zdaniem klient jest w stanie uzyskać po odwołaniu cenę za przedmiotową działkę na poziomie 80 zł za metr, co przy działce ok. 1000 m2 i możliwościach jakie miał, gdyby nie wniosek w trybie 98 ust. 1 UGN, daje różnicę na poziomie 270.000 zł.

Niestety, nie każda historia ma pozytywny finał.

Czy zastanawiałeś się, dlaczego Twoje mieszkanie było droższe od sąsiada albo znajomego mieszkającego na tym samym osiedlu? Może nawet poczułeś się oszukany przez dewelopera? Pocieszę Cię tym, że na cenę Twojej nieruchomości składa się wiele czynników, które mogą kształtować wartość Twojej nieruchomości. A więc co składa się na cenę Twojej nieruchomości?

Cechy, o których wspomnę, możesz również kojarzyć, jeżeli miałeś kiedykolwiek do czynienia z operatem szacunkowym. To właśnie te czynniki wykorzystują rzeczoznawcy do wykonania operatu. Możemy wyróżnić kilka składowych a są nimi:

  • lokalizacja,
  • stan techniczny budynku,
  • standard lokalu,
  • położenie na piętrze,
  • usytuowanie lokalu w obrębie budynku i
  • funkcjonalność lokalu.

Postaram się dokładniej przybliżyć Ci każdy z nich. Zaczynajmy.

  1. Lokalizacja

Głównym czynnikiem decydującym o zakupie nieruchomości jest lokalizacja. Zakładam, że zapewne się nie zdziwiłeś. Statystyki pokazują, że większość kupujących kieruje się właśnie tą cechą przy wyborze nieruchomości. To głównie od niej zależy jak duży będzie popyt na daną nieruchomość. Jeżeli nieruchomość znajduje się w centrum miasta oczywistym jest fakt, że to jeden z najlepszych punktów komunikacyjnych w porównaniu do innych dzielnic lub części miasta.

Mamy 3 charakterystyczne cechy lokalizacji możemy wyróżnić lokalizację: (1) bardzo korzystną, (2) korzystną i (3) nie korzystną. Takimi pojęciami zapewne będzie posługiwał się Twój rzeczoznawca, jeżeli zdecydujesz się na zakup nieruchomości poprzedzonej operatem szacunkowym. Pod tymi nazwami, nie kryje się nic zaskakującego.

W lokalizacji korzystnej Twoja nieruchomość jest położona w centralnej części ośrodka z bardzo dobrym dostępem do komunikacji w szerokim tego słowa pojęciu, w korzystnej położona jest w strefie śródmiejskiej, a nie korzystna to położenie na peryferiach miasta z utrudnionym dostępem komunikacyjnym.

Przeczytaj też: Budują mi drogę 100 metrów od domu – ile dostanę?

To o czym wyżej napisałem odnosi się do tego jak poszczególne cechy lokalizacji wpłyną na wartość Twojej nieruchomości. Jest to jeden z aspektów rynku nieruchomość. Co przecież nie oznacza, że z tego powodu będzie Ci się gorzej mieszkało. Przecież nie dla każdego będzie odpowiadać centralna część miasta (z dużym natężeniem ruchu), jednakże jeżeli chcesz zyskać, warto brać pod uwagę lokalizację.  Poniższe zestawienie określa dość obrazowo kryteria selekcji.

  1. Stan techniczny budynku

Stan techniczny budynku może przybierać formę opinii bądź ekspertyzy technicznej. Przy wycenie nieruchomości zwraca się szczególnie uwagę na to czy budynek wymaga remontu. W nowym budownictwie zazwyczaj nie mamy takiego problemu i sprawa jest jasna a budynek kwalifikuje się na stan dobry.

Przy starszym budownictwie wykorzystywane były różne technologie budownictwa, które nie są stosowane w dzisiejszych inwestycjach. Mam tu na myśli np. budynki z tzw. wielkiej płyty, które są piętnowanym rozwiązaniem i są przez to najtańszymi nieruchomościami na rynku, chyba, że znajdują się w bardzo korzystnej lokalizacji. Takie nieruchomości kwalifikują się najczęściej do stanu dostatecznego, czyli takiego, który wymaga remontu.

  1. Standard lokalu.

Gdy już mamy jasność co lokalizacji i stanu technicznego budynku, możemy wejść do środka. Najczęściej spotykane są 3 standardy mieszkania pierwszy z nich to niski standard, czyli są to mieszkania do remontu, są tańsze i często można znaleźć tzw. okazje rynkowe.

Poza dobrą ceną nieruchomości trzeba liczyć się z tym, że modernizacja może okazać się kosztowna. Niski standard mieszkania charakteryzuje się tym, że nie tylko trzeba takie mieszkanie wykończyć i wyposażyć, ale również zmodernizować wszystkie przestarzałe instalacje. Plusem takiego standardu podobnie jak w przypadku nowego budownictwa jest to, że nieruchomość możemy dopasować do naszych upodobań i potrzeb.

Kolejne określenie stanu lokalu określa się jako standard. Czego możemy się spodziewać? Lokal jest wykończony materiałami przeciętnej klasy, jeżeli nie mamy wygórowanych wymagań to możemy nazwać taki lokal do wprowadzenia.

Trzecim a zarazem najlepszym z możliwych rozwiązań pod kątem modernizacji jest standard podwyższony. W ogłoszeniach znajdziemy takie zwroty jak apartament, luksusowy czy penthouse. Wyróżnia się wysokiej klasy materiałami użytymi do wykończenia lokalu. Decydując się na mieszkanie o podwyższonym standardzie nie musisz ponosić żadnych dodatkowych kosztów związanych z odświeżeniem.

Przeczytaj też: Co wpływa na wartość nieruchomości LOKALOWEJ MIESZKALNEJ?

Każdy z wymienionych standardów ma swoje wady i zalety, mieszkania o niskim standardzie zwrócą Twoją uwagę, jeżeli należysz do inwestorów nieruchomości, zobaczysz w nich potencjał do zysku.  W standardzie odnajdziesz się, jeżeli nie masz wygórowanych wymagań a zależy Ci np. na bardzo korzystnej lokalizacji. W podwyższonym standardzie zyskasz bardzo korzystną lokalizacje w połączeniu z wysokiej klasy wykończeniem mieszkania.

  1. Położenie na piętrze i usytuowanie lokalu w obrębie budynku

Ceny na rynku nieruchomości będą się różnić w zależności od położenia na piętrze. Deweloperzy ustalając cenę nieruchomości w dużym stopniu biorą pod uwagę położenie nieruchomości na piętrze. Obecnie najtaniej możemy kupić lokal na parterze. Szczególnie w starszych blokach cena tych nieruchomości jest znacznie tańsza od tych położonych wyżej.

Podobnie jest z ostatnim piętrem w budynkach 4 piętrowych. Przyczyną najczęściej jest brak windy. Na rynku nieruchomości określamy takie położenie jako cecha nie korzystna w perspektywie sprzedaży.  Najszybciej sprzedasz mieszkanie z korzystnym położeniem, są to środkowe kondygnacje i pierwsze piętro w budynkach z windą lub bardzo korzystne, czyli wyższe piętra, o ile jest dostęp do dźwigu osobowego.

  1. Okolica mieszkania

Jest to poniekąd pochodna lokalizacji, ale o ile w przypadku lokalizacji to komunikacja jest głównym kryterium, o tyle w przypadku cechy okolica, to pozostałe aspekty są poddawane analizie. Głównym czynnikiem decydującym o tym czy nasza nieruchomość jest korzystnie usytuowana jest najczęściej hałas, ale nie tylko bo kluczowe jest też widok z okna czy dostępność do usług i infrastruktury.

W dużych miastach do powstania uciążliwego hałasu przyczyniają się środki transportu, mam tu na myśli nie tylko dużą częstotliwość poruszania się samochodów po drogach w obrębie, których znajduje się nasze mieszkanie, ale takie środki transportu jak tramwaje i autobusy. Mieszkańcy takich nieruchomości skarżą się na nieznośny hałas występujący nie tylko gdy w otworzą okno, ale i wtedy, gdy jest zamknięte. Co zarazem wpływa na obniżenie wartości nieruchomości.

Następnie usytuowanie wpływające na obniżenie wartości to nieruchomość położona blisko lotniska, autostrady a nawet stacji benzynowych ze względu na emisję szkodliwych związków chemicznych. Najbardziej opłacalnym rozwiązaniem nie tylko ze względu na wartość nieruchomości a na Twój spokój jest wybranie takiego usytuowania mieszkania, w którym można odpocząć. Gdy zdecydujesz się na sprzedaż takiej nieruchomości na pewno docenią to również przyszli potencjalni kupcy. Bo kto w dzisiejszych czasach, po całym dniu pracy chciałby wrócić do mieszkania, w którym hałas utrudnia odpoczynek? Albo wyglądając za okno widzimy firanki sąsiada zamiast zieleni.

Gdy część okien znajduje się od ruchliwej ulicy a część od podwórza możemy mówić o mniej korzystnym usytuowaniu. A najlepszą możliwą sytuacją jest tzw. korzystna, która nie naraża mieszkańców na hałas. Jeżeli cenisz sobie spokój lub po prostu jesteś przedsiębiorczy to przy wyborze usytuowania lokalu kieruj się jak najmniejszym ryzykiem hałasu w lokalu. Z praktyki wiem, że na tym skorzystasz.

  1. Funkcjonalność lokalu

Na koniec warto wspomnieć o tym, że mieszkanie z ciemną kuchnią bez okna, pokojami przejściowymi, brakiem przedpokoju również wpłynie na obniżenie wartości nieruchomości.  Potencjalni kupcy mogą powoływać się na występujące niższe ceny lokalu w portalach ogłoszeniowych, właśnie przez brak funkcjonalności. Ważne jest to abyś planował remont mieszkania (jeżeli już się na niego decydujesz) biorąc pod uwagę wykonanie go w taki sposób, aby Twoja nieruchomość zyskała jak najwięcej korzystnych cech przedstawionych w tym artykule.

Na niektóre cechy możesz wpłynąć poprzez własne działanie takie jak np.  wykonanie remontu. Taką cechą jest też właśnie funkcjonalność lokalu. Masz duży wpływ na to jak dostosujesz mieszkanie. Również na standard lokalu masz znaczący wpływ. Wystarczy, że wykorzystasz lepszej jakości materiały i już poczynisz kroki do podwyższenia wartości lokalu. Niestety część cech jest stała (np. lokalizacja), co każdorazowo w toku wyceny nieruchomości jest brane pod uwagę.

***

Zachęcam Cię również do lektury mojego bloga pt.: Inwestycje Budowlane, a w razie potrzeby do kontaktu ze mną>>

W marcu 2018 roku Trybunał Konstytucyjny sygn. akt K 2/17 uznał jako niekonstytucyjny art. 129 ust.  4 Prawa ochrony środowiska, w zakresie terminu, w jakim mogą być zgłaszane roszczenia z tytułu uciążliwości powstałych w oparciu o normy Prawa ochrony środowiska. Chodzi o roszczenia z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości położonych na terenach szczególnych, tj. rezerwaty, obszary Natura 2000, parki krajobrazowe, a także lotniska.

Właściciele posiadający nieruchomości w wyżej wymienionych okolicach do tej pory mieli dwa lata na dochodzenie swoich roszczeń. Bardzo duża liczba właścicieli wieczystych nieruchomości, które znajdują się w bliskim sąsiedztwie lotnisk nie zdążyła wykorzystać swoich roszczeń, które przysługiwały im z tego tytułu z uwagi na tak krótki czas. Senacka Komisja Ustawodawcza opracowuje właśnie nowy projekt nowelizacji, mający realizować wyrok Trybunału Konstytucyjnego.

Dzięki nowelizacji właściciele nieruchomości objętych ograniczeniami wynikającymi z Prawa ochrony środowiska, będą mieli ponownie szanse na uzyskanie odszkodowań. Zgodnie z założeniami, w sytuacji, kiedy dwuletni termin upłynął nam przed wejściem w życie procedowanej nowelizacji, to nie jest on brany pod uwagę.

Aktualizacja Prawa ochrony środowiska zgodnie z założeniami będzie umożliwia ubieganie się o odszkodowanie przez kolejna trzy lata od dnia wejścia w życie nowelizacji. Natomiast, jeżeli wejście w życie nowelizacji nastąpiłoby jeszcze przed upływem terminu przedawnienia, to właściciele i użytkownicy wieczyści mają przedłużony, pięcioletni okres na dochodzenia swoich praw.

Na blogu na bieżąco będziemy informowali o postępach legislacyjnych.

Tytułowe pytanie pada w różnych odmianach w trakcie rozmów, jakie mam w kancelarii dosyć często. Odpowiedź za każdym razem jest jedna – „TO ZALEŻY”.

Bo biorąc pod uwagę sam przykład drogi, może być realizowana w oparciu o kilka różnych aktów prawnych:

I nie będzie inna z jednego prostego powodu – wielość czynników wpływających na możliwość dochodzenia roszczenia jest na tyle duża, że sam fakt, iż komuś za oknem powstaje droga / zakład przemysłowy / ferma fretek / wiatrak / dom wielorodzinny / kort tenisowy / myjnia / cmentarz / akademik (a to tylko kilka z przypadków, jakie w ostatnim czasie analizowałem), nie oznacza, że każda sytuacja jest taka sama.

SAMA ODLEGŁOŚĆ OD GENERATORA UCIĄŻLIWOŚCI TO ZBYT MAŁO ABY OCENIĆ SYTUACJĘ PRAWNĄ.


Bo biorąc pod uwagę sam przykład drogi, może być realizowana w oparciu o kilka różnych aktów prawnych:

  1. ZRID – czyli Zezwolenie na Realizację Inwestycji Drogowej (najczęstszy przypadek),
  2. W oparciu o MPZP – czyli akt popularnie zwany planem miejscowym,
  3. W oparciu o ULICP – czyli ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego,

a każdy z powyższych aktów może mieć po kilka opcji jakie wchodzą w grę, co już samo w sobie multiplikuje ilość wariantów, jakie mogą powstać.

W przypadku inwestycji realizowanej w oparciu o ZRID (albo ULLK dla inwestycji kolejowych lub metra w Warszawie) sytuacja osoby, która uważa, iż będzie pokrzywdzona oddziaływaniami z drogi, wygląda różnie, w zależności czy jej działka choć częściowo będzie objęta wywłaszczeniem pod drogę, czy też pomimo sąsiedztwa, drogowcy ją ominą.

Inna sytuacja może dotyczyć osoby, która uważa, iż droga, która została ujęta w planie miejscowym, będzie negatywnie oddziaływać na jej nieruchomość. Przykład takiej sytuacji opisywałem we wpisie Planowana droga PRZY nieruchomości mieszkaniowej. Ta sytuacja jest o tyle ciekawa, że trasa na razie jest planowana, więc większość właścicieli nieruchomości nie interesuje się tym faktem, choć szkoda w ich majątku już nastąpiła. Jako, że plan miejscowy jest z 2013 r. to najpóźniej w 2023 r. właścicielom tych nieruchomości przedawni się roszczenie do m.st. Warszawy. Jako, że trasa zgodnie z obecnymi planami zapewne zacznie powstawać gdzieś koło roku 2025, uzyskanie jakichkolwiek odszkodowań w ówczesnym momencie będzie już prawdopodobnie niemożliwe.

Analogicznie w oparciu o ULICP, sytuacja właścicieli sąsiadujących nieruchomości może być odmienna, w zależności od daty, w jakiej stali się właścicielami danej nieruchomości, daty wydania decyzji lokalizujących drogę w stosunku do faktycznego rozpoczęcia inwestycji, a także rodzaju uciążliwości, jakie dla danej nieruchomości w związku z inwestycją będą powstawać. Dlatego, mając na uwadze wielość okoliczności, jakie mogą się pojawić w nawet dwóch bardzo zbliżonych sprawach, na pytanie postawione w tytule, rozsądna odpowiedź przed zapoznaniem się z dokumentami może być tylko jedna – „TO ZALEŻY”.