6 cech, które wpływają na wartość nieruchomości lokalowej

Czy zastanawiałeś się, dlaczego Twoje mieszkanie było droższe od sąsiada albo znajomego mieszkającego na tym samym osiedlu? Może nawet poczułeś się oszukany przez dewelopera? Pocieszę Cię tym, że na cenę Twojej nieruchomości składa się wiele czynników, które mogą kształtować wartość Twojej nieruchomości.

A więc co składa się na cenę Twojej nieruchomości?

Cechy, o których wspomnę, możesz również kojarzyć, jeżeli miałeś kiedykolwiek do czynienia z operatem szacunkowym.

To właśnie te czynniki wykorzystują rzeczoznawcy do wykonania operatu.

Możemy wyróżnić kilka składowych a są nimi:

• lokalizacja
• stan techniczny budynku
• standard lokalu
• położenie na piętrze
• usytuowanie lokalu w obrębie budynku i
• funkcjonalność lokalu.

Postaram się dokładniej przybliżyć Ci każdy z nich.

Zaczynajmy!

1. Lokalizacja

Głównym czynnikiem decydującym o zakupie nieruchomości jest lokalizacja. Zakładam, że zapewne się nie zdziwiłeś.

Statystyki pokazują, że większość kupujących kieruje się właśnie tą cechą przy wyborze nieruchomości. To głównie od niej zależy jak duży będzie popyt na daną nieruchomość.

Jeżeli nieruchomość znajduje się w centrum miasta oczywistym jest fakt, że to jeden z najlepszych punktów komunikacyjnych w porównaniu do innych dzielnic lub części miasta.

Mamy 3 charakterystyczne cechy lokalizacji możemy wyróżnić lokalizację: (1) bardzo korzystną, (2) korzystną i (3) nie korzystną.

Takimi pojęciami zapewne będzie posługiwał się Twój rzeczoznawca, jeżeli zdecydujesz się na zakup nieruchomości poprzedzonej operatem szacunkowym. Pod tymi nazwami, nie kryje się nic zaskakującego.

W lokalizacji korzystnej Twoja nieruchomość jest położona w centralnej części ośrodka z bardzo dobrym dostępem do komunikacji w szerokim tego słowa pojęciu, w korzystnej położona jest w strefie śródmiejskiej, a nie korzystna to położenie na peryferiach miasta z utrudnionym dostępem komunikacyjnym.

Przeczytaj też: Budują mi drogę 100 metrów od domu – ile dostanę?

To o czym wyżej napisałem odnosi się do tego jak poszczególne cechy lokalizacji wpłyną na wartość Twojej nieruchomości.

Jest to jeden z aspektów rynku nieruchomość.

Co przecież nie oznacza, że z tego powodu będzie Ci się gorzej mieszkało. Przecież nie dla każdego będzie odpowiadać centralna część miasta (z dużym natężeniem ruchu), jednakże jeżeli chcesz zyskać, warto brać pod uwagę lokalizację.

Poniższe zestawienie określa dość obrazowo kryteria selekcji.

2. Stan techniczny budynku

Stan techniczny budynku może przybierać formę opinii bądź ekspertyzy technicznej.

Przy wycenie nieruchomości zwraca się szczególnie uwagę na to czy budynek wymaga remontu. W nowym budownictwie zazwyczaj nie mamy takiego problemu i sprawa jest jasna a budynek kwalifikuje się na stan dobry.

Przy starszym budownictwie wykorzystywane były różne technologie budownictwa, które nie są stosowane w dzisiejszych inwestycjach.

Mam tu na myśli np. budynki z tzw. wielkiej płyty, które są piętnowanym rozwiązaniem i są przez to najtańszymi nieruchomościami na rynku, chyba, że znajdują się w bardzo korzystnej lokalizacji.

Takie nieruchomości kwalifikują się najczęściej do stanu dostatecznego, czyli takiego, który wymaga remontu.

3. Standard lokalu

Gdy już mamy jasność co lokalizacji i stanu technicznego budynku, możemy wejść do środka.

Najczęściej spotykane są 3 standardy mieszkania pierwszy z nich to niski standard, czyli są to mieszkania do remontu, są tańsze i często można znaleźć tzw. okazje rynkowe.

Poza dobrą ceną nieruchomości trzeba liczyć się z tym, że modernizacja może okazać się kosztowna.

Niski standard mieszkania charakteryzuje się tym, że nie tylko trzeba takie mieszkanie wykończyć i wyposażyć, ale również zmodernizować wszystkie przestarzałe instalacje. Plusem takiego standardu podobnie jak w przypadku nowego budownictwa jest to, że nieruchomość możemy dopasować do naszych upodobań i potrzeb.

Kolejne określenie stanu lokalu określa się jako standard.

Czego możemy się spodziewać?

Lokal jest wykończony materiałami przeciętnej klasy, jeżeli nie mamy wygórowanych wymagań to możemy nazwać taki lokal do wprowadzenia.

Trzecim a zarazem najlepszym z możliwych rozwiązań pod kątem modernizacji jest standard podwyższony.

W ogłoszeniach znajdziemy takie zwroty jak apartament, luksusowy czy penthouse.

Wyróżnia się wysokiej klasy materiałami użytymi do wykończenia lokalu.

Decydując się na mieszkanie o podwyższonym standardzie nie musisz ponosić żadnych dodatkowych kosztów związanych z odświeżeniem.

Przeczytaj też: Co wpływa na wartość nieruchomości LOKALOWEJ MIESZKALNEJ?

Każdy z wymienionych standardów ma swoje wady i zalety, mieszkania o niskim standardzie zwrócą Twoją uwagę, jeżeli należysz do inwestorów nieruchomości, zobaczysz w nich potencjał do zysku.

W standardzie odnajdziesz się, jeżeli nie masz wygórowanych wymagań a zależy Ci np. na bardzo korzystnej lokalizacji.

W podwyższonym standardzie zyskasz bardzo korzystną lokalizacje w połączeniu z wysokiej klasy wykończeniem mieszkania.

4. Położenie na piętrze i usytuowanie lokalu w obrębie budynku

Ceny na rynku nieruchomości będą się różnić w zależności od położenia na piętrze.

Deweloperzy ustalając cenę nieruchomości w dużym stopniu biorą pod uwagę położenie nieruchomości na piętrze.

Obecnie najtaniej możemy kupić lokal na parterze. Szczególnie w starszych blokach cena tych nieruchomości jest znacznie tańsza od tych położonych wyżej.

Podobnie jest z ostatnim piętrem w budynkach 4 piętrowych. Przyczyną najczęściej jest brak windy.

Na rynku nieruchomości określamy takie położenie jako cecha nie korzystna w perspektywie sprzedaży.

Najszybciej sprzedasz mieszkanie z korzystnym położeniem, są to środkowe kondygnacje i pierwsze piętro w budynkach z windą lub bardzo korzystne, czyli wyższe piętra, o ile jest dostęp do dźwigu osobowego.

5. Okolica mieszkania

Jest to poniekąd pochodna lokalizacji, ale o ile w przypadku lokalizacji to komunikacja jest głównym kryterium, o tyle w przypadku cechy okolica, to pozostałe aspekty są poddawane analizie.

Głównym czynnikiem decydującym o tym czy nasza nieruchomość jest korzystnie usytuowana jest najczęściej hałas, ale nie tylko bo kluczowe jest też widok z okna czy dostępność do usług i infrastruktury.

W dużych miastach do powstania uciążliwego hałasu przyczyniają się środki transportu, mam tu na myśli nie tylko dużą częstotliwość poruszania się samochodów po drogach w obrębie, których znajduje się nasze mieszkanie, ale takie środki transportu jak tramwaje i autobusy.

Mieszkańcy takich nieruchomości skarżą się na nieznośny hałas występujący nie tylko gdy w otworzą okno, ale i wtedy, gdy jest zamknięte. Co zarazem wpływa na obniżenie wartości nieruchomości.

Następnie usytuowanie wpływające na obniżenie wartości to nieruchomość położona blisko lotniska, autostrady a nawet stacji benzynowych ze względu na emisję szkodliwych związków chemicznych.

Najbardziej opłacalnym rozwiązaniem nie tylko ze względu na wartość nieruchomości a na Twój spokój jest wybranie takiego usytuowania mieszkania, w którym można odpocząć.

Gdy zdecydujesz się na sprzedaż takiej nieruchomości na pewno docenią to również przyszli potencjalni kupcy.

Bo kto w dzisiejszych czasach, po całym dniu pracy chciałby wrócić do mieszkania, w którym hałas utrudnia odpoczynek? Albo wyglądając za okno widzimy firanki sąsiada zamiast zieleni.

Gdy część okien znajduje się od ruchliwej ulicy a część od podwórza możemy mówić o mniej korzystnym usytuowaniu.

A najlepszą możliwą sytuacją jest tzw. korzystna, która nie naraża mieszkańców na hałas.

Jeżeli cenisz sobie spokój lub po prostu jesteś przedsiębiorczy to przy wyborze usytuowania lokalu kieruj się jak najmniejszym ryzykiem hałasu w lokalu.

Z praktyki wiem, że na tym skorzystasz.

6. Funkcjonalność lokalu

Na koniec warto wspomnieć o tym, że mieszkanie z ciemną kuchnią bez okna, pokojami przejściowymi, brakiem przedpokoju również wpłynie na obniżenie wartości nieruchomości.

Potencjalni kupcy mogą powoływać się na występujące niższe ceny lokalu w portalach ogłoszeniowych, właśnie przez brak funkcjonalności.

Ważne jest to abyś planował remont mieszkania (jeżeli już się na niego decydujesz) biorąc pod uwagę wykonanie go w taki sposób, aby Twoja nieruchomość zyskała jak najwięcej korzystnych cech przedstawionych w tym artykule.

Na niektóre cechy możesz wpłynąć poprzez własne działanie takie jak np. wykonanie remontu.

Taką cechą jest też właśnie funkcjonalność lokalu.

Masz duży wpływ na to jak dostosujesz mieszkanie. Również na standard lokalu masz znaczący wpływ.

Wystarczy, że wykorzystasz lepszej jakości materiały i już poczynisz kroki do podwyższenia wartości lokalu.

Niestety część cech jest stała (np. lokalizacja), co każdorazowo w toku wyceny nieruchomości jest brane pod uwagę.

***

Zachęcam Cię również do lektury mojego bloga pt.: Inwestycje Budowlane, a w razie potrzeby do kontaktu ze mną>>

Rafał Dybka
adwokat

***

Tuż obok ich domów budują trzy bloki – obniżenie wartości nieruchomości

W połowie kwietnia 2019 r. zostałem zaproszony przez telewizję Polsat News, do uczestniczenia w programie Interwencja w roli eksperta.

Tematem odcinka była budowa w małej miejscowości osiedla domów wielorodzinnych, 4 kondygnacyjnych – Tuż obok ich domów budują trzy bloki! Walka o spokój [Czytaj dalej…]