Jak stracić 270 000 zł w pięć minut – wywłaszczenie nieruchomości w pośpiechu

Panie Mecenasie, czy da się coś zrobić?

Pierwsza myśl – Jak nie my to kto?

Pełen pozytywnych emocji siadam do przesłanych dokumentów. Na pierwszy rzut wchodzi plan miejscowy rocznik 2017, więc żadne terminy przedawnienia jeszcze nie powinny się zmaterializować.

Gmina podwarszawska, klient chce uzyskać odszkodowanie za drogę publiczną, która przecina jego działkę.

Przy wstępnej wycenie rozmawialiśmy o kwocie 350 zł za metr kwadratowy działki w tych okolicach, z uwagi, iż zawsze to były działki budowlane, w dobrej lokalizacji i z uzbrojeniem.

Szybkie szacowanie wskazywało, że jest to wycena realna do osiągnięcia.

No to gdzie problem, skoro klient mówi, że Gmina nie chce mu zapłacić więcej niż 70 zł za metr kwadratowy, a do wywłaszczenia jest 1000 m2, więc różnica spora.

W przesłanych aktach pojawia się kolejny dokument – operat szacunkowy.

Skąd oni wytrzasnęli tą wartość, skoro nawet laik wie, że pod aglomeracjami wartość działki budowlanej to średnio 150 zł za metr?

I w tym momencie, pojawia się kluczowy dokument w tej sprawie – protokół negocjacji.

Koniec pozytywnych emocji.

Niestety, ale sprawa jest zamknięta, jeżeli chodzi o dochodzenie należności za realnie poniesione szkody przez właściciela nieruchomości.

Wywłaszczenie nieruchomości z mocy prawa

Zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 778), nie obejmuje utraty prawa własności działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.).

– Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2016 r. III CZP 33/16

Niestety, ale złożenie wniosku w trybie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (czyli klasyczny wniosek o podział ewidencyjny) powoduje, iż za nieruchomości drogowe przejęte przez gminę poza wartością nieruchomości oszacowaną w oparciu o aktualne przeznaczenie (tj. drogowe) inne odszkodowania nie przysługują.

Sąd Najwyższy już definitywnie przekreślił powyżej cytowaną uchwałą, iż nie znajdzie zastosowanie art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a tym bardziej brak będzie podstaw do zastosowania art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bo klient nie jest już właścicielem (nastąpiło wywłaszczenie z mocy prawa).

Gdzie był błąd? Pośpiech

W mojej opinii były podstawy do zasądzenia na rzecz klienta odszkodowania za wywłaszczenie pod drogę publiczną po cenach jak za działkę budowlaną (ok. 350 zł za metr kwadratowy).

Nie mniej w tym celu należało wszcząć postępowanie w trybie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Niestety, ktoś błędnie podpowiedział klientowi, aby złożył wniosek o podział w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ten tryb też doprowadził do wywłaszczenia, ale w tym trybie nie bierze się pod uwagę wcześniejszych możliwości jakie istniały na działce, tylko aktualne zagospodarowanie zgodne z planem miejscowym, a plan miejscowy przewiduje drogę publiczna.

Ceny działek pod drogę publiczną, jak się nie trudno domyślić mają zdecydowanie niższą cenę, niż działki budowlane.

W tym momencie, moim zdaniem klient jest w stanie uzyskać po odwołaniu cenę za przedmiotową działkę na poziomie 80 zł za metr, co przy działce ok. 1000 m2 i możliwościach jakie miał, gdyby nie wniosek w trybie 98 ust. 1 UGN, daje różnicę na poziomie 270.000 zł.

Niestety, nie każda historia ma pozytywny finał.

Rafał Dybka
adwokat

***

Sąsiad zasłania mi słońce i kwiatki nie chcą rosnąć – czyli o immisjach i uciążliwościach słów kilka

W swojej co dziennej praktyce dosyć często spotykam się z tytułowym pytaniem odmieniamy przez różne przypadki: […] sąsiad postawił garaż przy granicy z moją działką i zasłonił mi światło […], […] deweloper zabudował działkę sąsiednią tak blisko moich okien, że słońce już w ogóle nie dochodzi do nas […] [Czytaj dalej…]