Przedawnienie roszczeń z tytułu obniżenia wartości nieruchomości

Przedawnienie roszczeń po 9 lipca 2018 r.  

Zgodnie z zapowiedziami, z dniem 9 lipca 2018 r. ogólny termin przedawnienia roszczeń z okresu 10 letniego, został skrócony do 6 lat. Media głównego nurtu bardzo szeroko rozpisywały się o pozytywnych aspektach związanych z przedmiotową zmianą – zob. np. Masz długi? Teraz szybciej się przedawnią, jak chociażby w artykule autorstwa popularnego publicysty Pana Macieja Samcik.

Z punktu widzenia prawnego, szczegółową i merytoryczną analizę zmian związanych z roszczeniami przedstawił Pan mec. Karol Sienkiewicz na swoim blogu Dochodzenie wierzytelności – Poradnik o nowych zasadach przedawnienia roszczeń. Osobom zainteresowanym szerzej tematem, szczerze polecam.

Natomiast, z punktu widzenia prawnego w zakresie dochodzenia roszczeń za spadek wartości nieruchomości, warto w tym miejscu kilka wątków osobno poruszyć.

Wspólny termin przedawnienia dla roszczeń powstałych w danym roku kalendarzowym 

Artykuł 118 KC stanowi, iż

Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata. 

W uproszczeniu, jeżeli jakieś roszczenie powstanie czy to w styczniu czy to w grudniu danego roku, przedawni się w tym samym momencie z dniem 1 stycznia roku następnego, po upływie terminu.

Musisz wskazać w pozwie termin wymagalności

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 187 w § 1 pkt 1[1] KPC, dochodzący swoich praw przed sądem pokrzywdzony, jest zobowiązany określić termin wymagalności swojego świadczenia.

Tym samym to na pokrzywdzonego został nałożony obowiązek wykazania, czy dochodzone roszczenie jest wymagalne, czy też termin upłynął.

Co z roszczeniami już w toku?

Ustawa zmieniająca Kodeks Cywilny (ustawa o zmianie ustawy – Kodeks Cywilny oraz niektórych innych ustaw z dnia 13 kwietnia 2018 r.- Dz.U. z 2018 r. poz. 1104) zawiera kluczowy z punktu widzenia, osób, którym termin roszczenia już biegnie zapis. Mianowicie w art. 5 ust. 1 i 2 Ustawy zmieniającej mamy normę:

1. Do roszczeń powstałych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i w tym dniu jeszcze nieprzedawnionych stosuje się od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy przepisy ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

2. Jeżeli zgodnie z ustawą zmienianą w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, termin przedawnienia jest krótszy niż według przepisów dotychczasowych, bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy. Jeżeli jednak przedawnienie, którego bieg terminu rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, nastąpiłoby przy uwzględnieniu dotychczasowego terminu przedawnienia wcześniej, to przedawnienie następuje z upływem tego wcześniejszego terminu. 

Czyli, jeżeli roszczenie jeszcze się nie przedawniło, stosuje się nowe przepisy, chyba że zgodnie z poprzednio obowiązującymi przepisami, termin przedawnienia upływałby wcześniej.

Przykład 1

Plan miejscowy wprowadzający ograniczenia związane z możliwością zabudowy nieruchomości, wszedł w życie 1 września 2015 r.

Zgodnie z poprzednio obowiązującymi przepisami właściciel mógł dochodzić od gminy swoich roszczeń przez 10 lat, czyli upraszczając do 1 września 2025 r. pozew w tej sprawie powinien był się znaleźć w sądzie.

Zgodnie z obecnie obowiązującymi normami, do tego rodzaju roszczeń stosuje się nowe przepisy, czyli 6 letni okres przedawnienia, przy czym należy pamiętać o zmienionej normie art. 188 KC, iż „koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego”. Tym samym właściciel nieruchomości ma czas jedynie do końca 2024 r. na rozpoczęcie sprawy sądowej.

W analogicznym terminie będą się przedawniać wszystkie roszczenia z tytułu planów miejscowych, które zostały uchwalone w latach 2015 – 2018.

Przykład 2

Plan miejscowy wprowadzający ograniczenia związane z możliwością zabudowy nieruchomości, wszedł w życie 1 września 2012 r.

Zgodnie z poprzednio obowiązującymi przepisami właściciel mógł dochodzić od gminy swoich roszczeń przez 10 lat, czyli do 1 września 2022 r.

Jako, że termin 1 września 2022 r. przypada wcześniej, niż 31 grudnia 2024 r., poszkodowany uchwaleniem planu miejscowego, ma czas jedynie do 1 września 2022 r. na zatroszczenie się o swoje interesy.

Interes publiczny a konsument

Na koniec drobna refleksja, która po lekturze nowelizacji przedawnienia mnie naszła. W mediach głównego nurtu, szeroko był propagowany aspekt, roli ochronnej wobec przeciętnego Kowalskiego, jaki nowelizacja ma wprowadzić. Gdzieś osobom nie będącym prawnikami uszło brzmienie art. 117[1] KC

W wyjątkowych przypadkach sąd może, po rozważeniu interesów stron, nie uwzględnić upływu terminu przedawnienia roszczenia przysługującego przeciwko konsumentowi, jeżeli wymagają tego względy słuszności.

Zostawiam na razie z boku dywagacje prawne, jak w praktyce będzie wyglądać stosowanie przedmiotowej normy. Moją uwagę zwraca fakt, iż przepis ten wbrew zapowiedziom medialnym, daje prawo dochodzenia jednak przedawnionych roszczeń przeciwko konsumentom. Analogicznego uprawnienia nie daje pokrzywdzonym przez działalność organów publicznych i samorządowych. Ciekawe dlaczego?