Czy da się udowodnić spadek wartości nieruchomości w wyniku intensyfikacji ruchu samochodowego?

Większość osób poszukując dogodnej lokalizacji do wybudowania domu, albo zakupu mieszkania, kieruje się raz lokalizacją, dwa lokalizacją, trzy lokalizacją nieruchomości. Jako, że słowo lokalizacja jest odmieniane przez różne przypadki przy wyborze miejsca do życia, każdy negatywny wpływ na już wybraną i zakupioną lokalizację, powoduje często dość duża frustrację właściciela.

Spadek wartości nieruchomości

Jednym z częściej pojawiających się zagadnień, jest kwestia hałasu (a przy okazji i spalin) generowanych przez ruch pojazdów samochodowych, występujący w okolicy. Jeżeli ktoś nabywał już nieruchomość ze świadomością, że okna będą mu wychodziły na ruchliwą ulicę, to element ten był już skalkulowany w cenie nieruchomości. Problem pojawia się, kiedy to w wyniku działań inwestycyjnych innych podmiotów (w tym głownie samorządowych lub władz centralnych), dotychczas spokojna okolica (ewentualnie mała dróżka osiedlowa) zamienia się w pełnoprawną drogę przejazdową, a już tym bardziej w drogę szybkiego ruchu.

Jak prawidłowo wycenić stratę wartości związaną z hałasem komunikacyjnym

Z mojego doświadczenia w pracy przy procesach odszkodowawczych, niestety musze podzielić się smutną refleksją, iż bardzo wielu biegłych sądowych zajmujących się wyceną nieruchomości, w swojej pracy ogranicza się do prostej wyceny porównawczej, w oparciu o dane z rynku nieruchomości, nie weryfikując przy tym cech nieruchomości, poza okolicznością, iż są w okolicy. W ostatnim czasie, między innymi taki właśnie nie ujmujący kwestii problematycznych operat szacunkowych, musiałem zwalczać.

Przykład:

2010 r. zostały zakupione mieszkania. Lokatorzy, w związku z tym, iż ekspozycja ich lokali była bardzo korzystna, a okna w kluczowych pomieszczeniach skierowane były na ślepą uliczkę osiedlową o bardzo małym natężeniu ruchu, płacili średnio około 1000 zł do 1500 zł, więcej, niż mieszkańcy tego samego bloku, z gorszą ekspozycją. W wyniku działań inwestycyjnych, dotychczasowa uliczka osiedlowa, stała się podstawowym dojazdem do nowo wybudowanego osiedla na ponad 500 lokali. Spowodowało to znaczny wzrost intensywności komunikacji samochodowej pod oknami lokatorów, a jednocześnie spadek wartości ich lokali.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym, biegły sądowy stwierdził, iż brak jest podstaw do formułowania roszczeń związanych ze spadkiem wartości nieruchomości, bo podstawową determinantą kształtowania się ceny nieruchomości jest jej lokalizacja, a ta się nie zmieniła, a zwiększony hałas komunikacyjny nie jest zmienną kształtująca ceny lokali w danej okolicy.

Lokalizacja lokalizacji nie równa

Z tak definitywnie postawioną tezą biegłego sadowego nie sposób się zgodzić. Ale nie zgodzić się to jedno, a udowodnić na Sali sądowej, że biegły się myli to drugie. W tym miejscu pomocne okazały się m.in. publikacje naukowe, które na podstawie przeprowadzonych badań, wykazały zupełnie coś innego. Z publicznie dostępnych zasobów, przy analogicznych roszczeniach warto sięgnąć między inny do

Sebastian Gnat, Marcin Bas – Badanie wpływu immisji hałasu komunikacyjnego na ceny lokali mieszkalnych, Dostęp elektroniczny zapewniony poprzez Bazę Publikacji Pracowników Uniwersytetu Szczecińskiego, http://publi.bg.szczecin.pl/

Izabela Rącka, Kinga Szopińska – Decyzje inwestycyjne na rynku lokali mieszkalnych a hałas drogowy, Dostęp elektroniczny na stałe zapewniony poprzez Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, http://www.dbc.wroc.pl/

W przedmiotowych opracowaniach, poza wyliczeniami i badaniami, jakie ich autorzy przeprowadzili, i które z pozycji zaskarżania operatu szacunkowego są kluczowe, warto w tym miejscu zacytować konkluzje, do jakich w trakcie badań ich autorzy doszli.

Według prowadzonych badań dźwięk jest ważnym czynnikiem wpływającym na ocenę otaczającego nas krajobrazu. […] Na wszystkich analizowanych rynkach lokalnych zależność między średnimi cenami a hałasem okazała się statystycznie istotna. […] Na tym etapie badań rezultat potwierdzający zależność między przeciętnym poziomem cen a poziomem hałasu jest ciekawy i potwierdzający cel badania, czyli pośredni pomiar atrakcyjności lokalizacji za pomocą współczynników immisji hałasu. Stwierdzono, że poziom hałasu wyższy o 5 dB przekłada się przeciętnie na około 4% spadek ceny transakcyjnej. – Sebastian Gnat, Marcin Bas – Badanie wpływu immisji hałasu komunikacyjnego na ceny lokali mieszkalnych.

Wyniki przeprowadzonych badań potwierdziły, iż cena 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego badanego rynku nieruchomości położonego w strefie uciążliwości akustycznej jest niższa niż w strefie charakteryzującej się dobrą jakością klimatu akustycznego. […] Wyniki przeprowadzonych badań zobrazowały, jak nabywcy lokali mieszkalnych – poprzez ceny – reagują na uciążliwość akustyczną pojawiającą się w otoczeniu interesujących ich nieruchomości. Przeprowadzone analizy wykazały, że hałas ma wpływ na decyzję o zakupie mieszkania i również może stanowić podstawę przy negocjacji kupującego w zakresie ceny transakcyjnej. Ceny nieruchomości położonych w strefie uciążliwości akustycznej hałasu drogowego są niższe o około 8% od tych, które znajdują się poza strefą uciążliwości akustycznej. W tym kontekście można stwierdzić, iż hałas jest cechą rynkową wpływającą na cenność nieruchomości wrażliwych akustycznie. – Izabela Rącka, Kinga Szopińska – Decyzje inwestycyjne na rynku lokali mieszkalnych a hałas drogowy

Na podstawie m.in. przedstawionych wyliczeń, należy wskazać, iż biegły sądowy w zakresie wyceny nieruchomości, jest zobowiązany ustalający stan cech rynkowych nieruchomości, bardzo dokładnie weryfikować i porównywać otoczenie nieruchomości wycenianej i nieruchomości referencyjnych.

A co jeżeli to spadek ruchu samochodowego generuje straty?

O ile, przy nieruchomości mieszkaniowej, to cisza i spokój są wartościami cenionymi, to w przypadku nieruchomości komercyjnych (głownie o charakterze handlowym), to właśnie intensywność ruchu wpływa na atrakcyjność miejsca i jego cenę. Jako, że jest to równie rozległe zagadnienie, w najbliższym czasie, opisze czynniki determinujące roszczenia, jakie przy tego typu sprawach powstają.

Podsumowując, intensyfikacja (albo spadek, jeżeli bierzemy pod uwagę lokalizacje komercyjne) ruchu samochodowego, może być podstawą do kształtowania roszczeń związanych z obniżeniem wartości nieruchomości. Kluczowe jest w każdym z przedmiotowych przypadków, wykazanie, jak kształtowały się ceny nieruchomości przed intensyfikacją ruchu, a jak mocno negatywnie rynek reaguje w danej okolicy na zmianę parametru otoczenia.

*****

Poczytaj również o: Uciążliwe sąsiedztwo