Sąsiad zasłania mi słońce i kwiatki nie chcą rosnąć – czyli o immisjach i uciążliwościach słów kilka

W swojej co dziennej praktyce dosyć często spotykam się z tytułowym pytaniem odmieniamy przez różne przypadki:

[…] sąsiad postawił garaż przy granicy z moją działką i zasłonił mi światło […]

[…] deweloper zabudował działkę sąsiednią tak blisko moich okien, że słońce już w ogóle nie dochodzi do nas […]

[…] pobudowali mi za oknem halę magazynową, całą noc się reflektory palą, że światła w domu nie trzeba włączać, a ciężarówki to na okrągło jeżdżą […]

[…] to było ciche osiedle, a od kiedy przy plaży otworzyli tą knajpę, to co dziennie mam darmowe koncerty, czy chcę czy nie chcę, a w weekend to do domu mogę się nie dostać, jak samochody wszędzie postawiają […]

[…] maszt telekomunikacyjny na sąsiedniej działce emituje fale elektromagnetyczne, jak również zasłonił mi dotychczasowy widok z okna […]

[…] postawili te wiatraki, niby daleko w polu, ale jak stali klienci się zwiedzieli, to już nikt do nas do gospodarstwa nie chce przyjeżdżać […]

Przykłady pewnie można by jeszcze mnożyć, a i tak zapewne życie w tym zakresie może nas zaskoczyć. Niemniej wszystkie te przypadki łączy jeden mianownik – realizacji inwestycji na działce sąsiedniej (ewentualnie w pewnym oddaleniu), która to inwestycja powoduje negatywne oddziaływania na nieruchomości w okolicy.

Inwestycja – czyli jakie działania są kwalifikowane jako zmiana otoczenia

Warto pamiętać, iż oddziaływania powodujące negatywny wpływ na nieruchomość, co do zasady wiązać muszą się z przeprowadzoną na nieruchomości sąsiedniej inwestycją. Choć są w tym zakresie wyjątki (przyznano np. odszkodowanie za intensyfikacje wykorzystania istniejącej stacji kolejowej – Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej z 17 września 2015 II Ca 39/15), to należy jednak założyć, że musi zostać wykonana inwestycja.

Co warto w tym miejscu podkreślić, inwestycja nie musi mieć na celu powstanie zupełnie nowego obiektu, ale może to być związane z wykonaniem przebudowy lub odtworzeniem istniejącego obiektu, albo nawet inwestycja może polegać wyłącznie na zmianie sposobu użytkowania obiektu w rozumieniu prawa budowlanego.

Negatywne oddziaływania

Zestawienie oddziaływań, jakie mogą dotykać nieruchomość, jest dość obszerna, nie mniej do tych najczęściej występujących można zaliczyć m.in.:

• szkodliwe promieniowanie i oddziaływanie pól elektromagnetycznych (do tej grupy można zaliczyć między innymi oddziaływania powodowane przez maszty telekomunikacyjne tj. BTS-y);
• hałas (tu katalog jest bardzo bogaty od hałasu przemysłowego np. pras drukarskich czy też suwnic transportowych w magazynach, poprzez intensywny ruch pojazdów samochodowych, funkcjonowanie klubu, dyskoteki lub toru do jazdy quadem,
• drgania i wibracje (poprzez zainstalowanie np. pras przemysłowych lub zintensyfikowanie częstotliwości oraz tonażu pojazdów
• zanieczyszczenie powietrza w postaci zadymienia lub zapylenia;
• uciążliwości zapachowe;
• zalewanie wodami opadowymi (przy braku zachowania odpowiedniej retencyjności i infiltracji powierzchniowej);
• osuwiska gruntu (np. w wyniku zbyt głębokiego posadowienia budynku bez odpowiedniego zabezpieczenia od strony działki sąsiedniej)
• zacienianie (ograniczenie dostępności światła słonecznego w pomieszczeniach na pobyt ludzi);
• składowanie substancji niebezpiecznych lub odpadów;
• zasłonięcie widoku (czyli spowodowanie spadku atrakcyjności kwestii estetycznych powiązanych z widokiem z okien obiektu poprzez posadowienie np. innego budynku, konstrukcji reklamowej lub słupa telekomunikacyjnego i elektroenergetycznego).

Nie jest to katalog zamknięty, nie mniej można uznać, iż są to naruszenia, które w praktyce najczęściej występują.

Co można z tym zrobić?

Niestety, pomimo wspólnego mianownika wielu uciążliwości z działek sąsiednich, odpowiedź na tak postawione pytanie nie jest jednorodna, i zależy od wielu czynników.

W zależności od konkretnej sytuacji, podstawą do ewentualnej odpowiedzialności może być:

1. Roszczenie wobec gminy za dopuszczenie w danym terenie realizacji inwestycji negatywnie wpływających na inne nieruchomości sąsiednie;
2. Roszczenie wobec inwestora za wykonanie inwestycji oddziaływującej niekorzystnie na sąsiedztwo;
3. Roszczenie wobec użytkownika nieruchomości z tytułu immisji dokonywanych na nieruchomości, w przypadku kiedy przekraczają one dozwolone w danej okolicy warunki miejscowe.

Nie mniej, w niektórych sytuacjach, odpowiedź brzmi, iż nie da się nic zrobić, bo nasze prawo przewiduje balans pomiędzy dopuszczalnymi oddziaływaniami na działki sąsiednie, a oczekiwaniami braku naruszania prawa własności przynależnego jednostce.

Aby móc rozsądnie udzielić, odpowiedzi na pytanie ,co można zrobić, na początku należy zidentyfikować kilka kluczowych okoliczności:

1. Jak usytuowana jest nieruchomość dokonująca oddziaływania w stosunku do nieruchomości muszącej znosić oddziaływania – bardzo często wystarczające są w tym przypadku podstawowe mapy ewidencyjne albo zasoby dostępne na geoportalu – oraz jak kształtuje się zagospodarowanie terenu;
2. Czy w danej okolicy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz kiedy ewentualnie został uchwalony;
3. Jeżeli nie ma planu miejscowego na jakiej podstawie została wykonana inwestycja powodująca oddziaływania (czy był wymóg uzyskania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu albo czy dla inwestycji zostały wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego) – można to łatwo bardzo często ustalić w ramach informacji publicznej;
4. Czy problematyczna inwestycja została wykonana na podstawie pozwolenia na budowę albo też czy dokonano zgłoszenia w trybie prawa budowlanego – można to łatwo bardzo często ustalić w ramach informacji publicznej.

Wskazane powyżej dane, najczęściej pozwalają na określenie podstaw odpowiedzialności „sąsiada” dokującego zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości.

*****

O uciążliwości sąsiedztwa przeczytasz także tutaj >>