PODZIAŁ EWIDENCYJNY NIERUCHOMOŚCI A ODSZKODOWANIE ZA ZAMIANĘ PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Spora część postępowań o odszkodowanie za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo o wykup nieruchomości) rozpoczyna się 7 albo 8 lat po wejściu w życie planu. Bywa, że w tym czasie właściciel nieruchomości podejmuje na własną rękę działania, które jego zdaniem mają pomóc w poprawie sytuacji działki np. podział ewidencyjny nieruchomości.

ZAKAZ ZABUDOWY NIERUCHOMOŚCI – PRÓBA RATOWANIA SYTUACJI

W swojej praktyce spotkałem się z przypadkiem, kiedy właściciel nieruchomości, któremu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uniemożliwił zabudowę nieruchomości, dokonał jej podziału ewidencyjnego na mniejsze nieruchomości. Uznał, iż w ten sposób będzie można obejść zapisy planu miejscowego oraz iż mniejszy metraż zachęci potencjalnych nabywców, którym mniejsze nieruchomości miały wydawać się bardziej atrakcyjne. Jednakże posunięcie to nie przyniosło rezultatu i właściciel nieruchomości nadal pozostawał w sytuacji ukształtowanej przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z działką praktycznie pozbawioną wartości rynkowej.

W późniejszym postępowaniu o wykup podzielonej już nieruchomości, pozwana gmina podniosła zarzut braku tożsamości pomiędzy nieruchomością istniejącą w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nieruchomością istniejącą kiedy toczyło się postępowanie.

PODZIAŁ EWIDENCYJNY A ISTOTA NIERUCHOMOŚCI

W momencie otrzymania odpowiedzi na pozew klient był zrozpaczony, gdyż trafiała do niego argumentacja pozwanej gminy, iż działka istniejąca w momencie uchwalania planu miejscowego, a obecnie istniejące działki to zupełnie inne nieruchomości. Z taką argumentacją nie sposób było się zgodzić, gdyż podział geodezyjny jest wyłącznie podziałem technicznym na potrzeby wytyczeń geodezyjnych, a nie rzutuje na ewentualne roszczenia związane z obniżeniem wartości nieruchomości.

Na takie okoliczności praktyka orzecznicza Sądu Najwyższego i sądów powszechnych stworzyła kolejne narzędzie chroniące interesy właściciela nieruchomości, które udało nam się zastosować w przedmiotowej sprawie. Przyjmuje się bowiem, że podział ewidencyjny nieruchomości nie ma wpływu na zachowanie jej tożsamości (położenie, powierzchnia, możliwości wykorzystania określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Innymi słowy, pomimo podziału ewidencyjnego, nieruchomość zachowała swoją tożsamość (pozostała taka sama w rozumieniu wszystkich istotnych parametrów).

Warto zatem pamiętać, że podział nieruchomości na mniejsze działki ewidencyjne nie zamyka drogi do dochodzenia odszkodowania za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo o wykup tej nieruchomości), jeżeli tylko nie nastąpiła zmiana właściciela nieruchomości.