PRZEDAWNIENIE ROSZCZENIA O ODSZKODOWANIE ZA ZAMIANĘ PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Jeden z wielu e-mail’i jaki dostaliśmy na skrzynkę kancelarii

Panie Rafale,

Gmina [●] właśnie zaczęła budować nową drogę przez środek mojej działki gdzie prowadzę warsztat stolarski. Na szczęście nowopowstająca droga omija moje budynki produkcyjne, ale dzieli moją nieruchomość na dwie części, gdzie z części pozostałej poza zakładem nie ma dla mnie znaczenia gospodarczego, bo jest bardzo wąska. Byłem w gminie, gdzie mi powiedzieli, że mogę sobie w takim razie postawić tam reklamy lub coś, bo oni nie mają zamiaru odkupywać tego kawałka, bo im jest zbędny. Próbowałem tam faktycznie coś postawić, ale ze starostwa dostałem sprzeciw, bo za blisko drogi. Podczas drugiej wizyty w gminie powiedziałem, że jak nie chcą po dobroci to pójdę do sądu, bo nie mam zamiaru im płacić horrendalnych podatków za grunt, którego nie można użyć. Usłyszałem w odpowiedzi, że teraz to mogę sobie iść, bo przedawnienie i ze specustawy drogowej i ustawy planistycznej już poszło, bo minęły 3 lata od zakończenia inwestycji a 6 od uchwalenia planu miejscowego. Da się coś z tym zrobić?

Odpowiedź wbrew pozorom jest prosta, bo zrobić się da i to sporo, choć nie wynika to wprost z przepisów, tylko trzeba niestety kilka przepisów prawnych w jedną normę prawną złożyć. W postępowaniach, których przedmiotem jest odszkodowanie za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo żądanie wykupu nieruchomości, jednym z najczęstszych zarzutów podnoszonych przez pozwane gminy jest właśnie zarzut przedawnienia dochodzonego roszczenia.

CHARAKTER ROSZCZEŃ WŁAŚCICIELA NEIRUCHOMOŚCI

Spora część, spraw trafiających do kancelarii ma jedną wspólną cechę – od uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego najczęściej upłynęło już trochę czasu, a nie jest rzadkością że 7 lub 8 lat. W takiej sytuacji pozwane gminy argumentują, że w sprawie powinien znaleźć zastosowanie 3-letni termin przedawnienia i opierają tę argumentację na art. 442[1] § 1 k.c. lub na art. 118 k.c.

Tymczasem w praktyce orzeczniczej stosunkowo dawno (m.in. w wyroku wydanym w dniu 20.07.2012 r. przez Sąd Apelacyjny w Katowicach I ACa 853/11) utrwalił się pogląd, że roszczenie o odszkodowanie za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo o wykup tej nieruchomości) nie ma charakteru deliktowego, więc nie ma do niego zastosowanie art. 442[1] § 1 k.c.

ODSZKODOWANIE A DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA

Obserwacja praktyki pokazuje, że roszczenie o odszkodowanie za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo o wykup tej nieruchomości) powstaje często w sytuacji kiedy ten plan uniemożliwia realizację inwestycji będącej częścią działalności gospodarczej przedsiębiorcy będącego jednocześnie właścicielem nieruchomości.

Warto pamiętać, że praktyka orzecznicza (w wyroku wydanym w dniu 20.10.2016 r. przez Sąd Najwyższy II CSK 53/16) rozstrzygnęła także tę kwestię na korzyść właściciela nieruchomości. Przyjęto bowiem, że roszczenie o odszkodowanie za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo o wykup tej nieruchomości) nie są związane z działalnością gospodarczą przedsiębiorcy-właściciela nieruchomości, lecz z normotwórczym działaniem pozwanej gminy. Uchwalenie przez gminę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogło oddziaływać na wartość nieruchomości zupełnie niezależnie od tego, czy prowadzono na nich działalność gospodarczą, czy też nie.

W świetle powyższych poglądów istotne jest, że roszczenie o odszkodowania za zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo o wykup tej nieruchomości) przedawnia się w terminie 10 lat od dnia wejścia w życie tego planu, niezależnie od tego czy inwestycja zamierzona wcześniej przez właściciela nieruchomości pozostawała w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej czy też nie.