Planowana droga PRZY nieruchomości mieszkaniowej

Pewien czas temu w artykule Czy da się udowodnić spadek wartości nieruchomości w wyniku intensyfikacji ruchu samochodowego? poruszyłem zagadnienie związane z uciążliwością akustyczną w przypadku lokalizacji drogi pod oknami nieruchomości mieszkaniowej. Chciałbym się jednak chwilę pochylić, nad kwestią nie samego hałasu, który może być generowany przez drogę, tylko nad faktem, iż droga, której wcześniej nie było powstanie (albo miała lokalny charakter, a zwiększono jej parametry). Czyli drogi jeszcze nie ma, ale jest w planach.

Oczekiwania rynkowe parametrów nieruchomości mieszkaniowej

Ameryki na pewno nie odkryję stwierdzeniem, iż kluczowym parametrem kształtującym wartość każdej nieruchomości jest lokalizacja. Idealna lokalizacja (o ile istnieje) to taka zapewniająca stosunkową bliskość infrastruktury a jednocześnie leżąca w otoczeniu zieleni, albo w miejscu o jak najmniejszych obciążeniach akustycznych z atrakcyjnym widokiem.

Przekładając to na język zrozumiały dla prawa i wyceny nieruchomości, to cecha kształtująca poziom wartości nieruchomości, opisywana najczęściej jako (1) bardzo korzystna; (2) korzystna; (3) neutralna; (4) niekorzystna. W zależności od lokalizacji nieruchomości, może to być cecha w różny sposób ważąca na końcowej wycenie. Natomiast patrząc z punktu widzenia handlowego, to cecha wyróżniająca negatywnie bądź pozytywnie na tle innych ofert produkt mieszkaniowy.

Trasa N-S w Warszawie za oknem

Warszawa komunikacyjnie rozwija się bardzo dynamicznie. Świadczy o tym ilość inwestycji oddawanych rok rocznie do użytku. Rzeczą oczywistą jest, iż dostęp do infrastruktury drogowej jest jedną z kluczowych determinant, przy wyborze miejsca zamieszkania. Dostęp komunikacyjny jest też jednym z istotnych elementów lokalizacji, jako cechy wyceny nieruchomości. Ostatnio trafił do nas właśnie casus związany z PLANOWANĄ budową drogi N-S.

Nasz klient jest właścicielem mieszkania w Warszawie na Ochocie. Jak się niedawno dowiedział, m.st. Warszawa co raz bardziej intensywnie realizuje budowę poszczególnych odcinków trasy N-S, poprzez uzyskiwanie koniecznych decyzji i rezerwacje terenów. Mieszkanie naszego klienta będzie w przypadku wybudowania trasy „przylegać” do trasy szybkiego ruchu. Widok z okna zmieni się diametralnie, bo należy założyć, że tuż za oknem wyrosną mu ekrany dźwiękoszczelne, izolujące negatywną akustykę ruchu ulicznego. Trasa będzie dopiero w przyszłości (o ile będzie), ale wartość jego nieruchomości już poleciała na łeb na szyję.

Przyjmuje się, iż wartość nieruchomości z atrakcyjnym widokiem za oknem i ze stosunkowo cichą ekspozycją, może się różnić od nieruchomości położonej analogicznie, ale z mniej korzystną ekspozycją średnio o 20% – 30%. To dużo, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości. W wyniku samych planów m.st. Warszawy, w majątku naszego klienta JUŻ powstała szkoda, choć trasa jest dopiero PLANOWANA. Czy można coś z tym zrobić?