Przedawnienie roszczeń po 9 lipca 2018 r.  

Zgodnie z zapowiedziami, z dniem 9 lipca 2018 r. ogólny termin przedawnienia roszczeń z okresu 10 letniego, został skrócony do 6 lat. Media głównego nurtu bardzo szeroko rozpisywały się o pozytywnych aspektach związanych z przedmiotową zmianą – zob. np. Masz długi? Teraz szybciej się przedawnią, jak chociażby w artykule autorstwa popularnego publicysty Pana Macieja Samcik.

Z punktu widzenia prawnego, szczegółową i merytoryczną analizę zmian związanych z roszczeniami przedstawił Pan mec. Karol Sienkiewicz na swoim blogu Dochodzenie wierzytelności – Poradnik o nowych zasadach przedawnienia roszczeń. Osobom zainteresowanym szerzej tematem, szczerze polecam.

Natomiast, z punktu widzenia prawnego w zakresie dochodzenia roszczeń za spadek wartości nieruchomości, warto w tym miejscu kilka wątków osobno poruszyć.

Wspólny termin przedawnienia dla roszczeń powstałych w danym roku kalendarzowym 

Artykuł 118 KC stanowi, iż

Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata. 

W uproszczeniu, jeżeli jakieś roszczenie powstanie czy to w styczniu czy to w grudniu danego roku, przedawni się w tym samym momencie z dniem 1 stycznia roku następnego, po upływie terminu.

Musisz wskazać w pozwie termin wymagalności

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 187 w § 1 pkt 1[1] KPC, dochodzący swoich praw przed sądem pokrzywdzony, jest zobowiązany określić termin wymagalności swojego świadczenia.

Tym samym to na pokrzywdzonego został nałożony obowiązek wykazania, czy dochodzone roszczenie jest wymagalne, czy też termin upłynął.

Co z roszczeniami już w toku?

Ustawa zmieniająca Kodeks Cywilny (ustawa o zmianie ustawy – Kodeks Cywilny oraz niektórych innych ustaw z dnia 13 kwietnia 2018 r.- Dz.U. z 2018 r. poz. 1104) zawiera kluczowy z punktu widzenia, osób, którym termin roszczenia już biegnie zapis. Mianowicie w art. 5 ust. 1 i 2 Ustawy zmieniającej mamy normę:

  1. Do roszczeń powstałych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i w tym dniu jeszcze nieprzedawnionych stosuje się od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy przepisy ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

  2. Jeżeli zgodnie z ustawą zmienianą w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, termin przedawnienia jest krótszy niż według przepisów dotychczasowych, bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy. Jeżeli jednak przedawnienie, którego bieg terminu rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, nastąpiłoby przy uwzględnieniu dotychczasowego terminu przedawnienia wcześniej, to przedawnienie następuje z upływem tego wcześniejszego terminu. 

Czyli, jeżeli roszczenie jeszcze się nie przedawniło, stosuje się nowe przepisy, chyba że zgodnie z poprzednio obowiązującymi przepisami, termin przedawnienia upływałby wcześniej.

Przykład 1

Plan miejscowy wprowadzający ograniczenia związane z możliwością zabudowy nieruchomości, wszedł w życie 1 września 2015 r.

Zgodnie z poprzednio obowiązującymi przepisami właściciel mógł dochodzić od gminy swoich roszczeń przez 10 lat, czyli upraszczając do 1 września 2025 r. pozew w tej sprawie powinien był się znaleźć w sądzie.

Zgodnie z obecnie obowiązującymi normami, do tego rodzaju roszczeń stosuje się nowe przepisy, czyli 6 letni okres przedawnienia, przy czym należy pamiętać o zmienionej normie art. 188 KC, iż „koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego”. Tym samym właściciel nieruchomości ma czas jedynie do końca 2024 r. na rozpoczęcie sprawy sądowej.

W analogicznym terminie będą się przedawniać wszystkie roszczenia z tytułu planów miejscowych, które zostały uchwalone w latach 2015 – 2018.

Przykład 2

Plan miejscowy wprowadzający ograniczenia związane z możliwością zabudowy nieruchomości, wszedł w życie 1 września 2012 r.

Zgodnie z poprzednio obowiązującymi przepisami właściciel mógł dochodzić od gminy swoich roszczeń przez 10 lat, czyli do 1 września 2022 r.

Jako, że termin 1 września 2022 r. przypada wcześniej, niż 31 grudnia 2024 r., poszkodowany uchwaleniem planu miejscowego, ma czas jedynie do 1 września 2022 r. na zatroszczenie się o swoje interesy.

Interes publiczny a konsument

Na koniec drobna refleksja, która po lekturze nowelizacji przedawnienia mnie naszła. W mediach głównego nurtu, szeroko był propagowany aspekt, roli ochronnej wobec przeciętnego Kowalskiego, jaki nowelizacja ma wprowadzić. Gdzieś osobom nie będącym prawnikami uszło brzmienie art. 117[1] KC

W wyjątkowych przypadkach sąd może, po rozważeniu interesów stron, nie uwzględnić upływu terminu przedawnienia roszczenia przysługującego przeciwko konsumentowi, jeżeli wymagają tego względy słuszności.

Zostawiam na razie z boku dywagacje prawne, jak w praktyce będzie wyglądać stosowanie przedmiotowej normy. Moją uwagę zwraca fakt, iż przepis ten wbrew zapowiedziom medialnym, daje prawo dochodzenia jednak przedawnionych roszczeń przeciwko konsumentom. Analogicznego uprawnienia nie daje pokrzywdzonym przez działalność organów publicznych i samorządowych. Ciekawe dlaczego?

Czy można przegrać sprawę mając realne roszczenie? Można i to wcale nie jest trudne, jak wiele osób się przekonało.

Przykład?  Proszę bardzo.

W związku z powyższym hipotetyczne rozważania skarżącego, wywodzone z ustnej opinii biegłego co do możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowego terenu, nie mogą wpłynąć na ocenę, jakie było korzystanie zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości, skoro porównaniu podlega korzystanie zgodne z oboma planami – zgodnie z przyjętą zasadą ciągłości planistycznej.

Dlatego też powód, domagając się ochrony prawnej w trybie art. 36 ust. 1 UPiZP winien po myśli art. 6 k.c. wykazać nie tylko, że nieruchomość mogła podlegać zabudowie, ale też czy i w jaki sposób mógł ją zabudować użytkownik wieczysty w okresie bezplanowym, a więc w oparciu o zasady tzw. dobrego sąsiedztwa (art. 61 UPiZP). Powód niewątpliwie żadnego wniosku w tym zakresie nie zaoferował, a nadto oponował przeciwko wnioskowi w tej materii złożonemu przez stronę pozwaną. W szczególności za takowy wniosek nie mogą być uznane pytania o różne, hipotetyczne możliwości zabudowy gruntu, które skierował do biegłego powołanego na wniosek strony przeciwnej – również z uwagi na to, że sprowadzały się one do niekonkretnych dywagacji na temat różnych możliwości zagospodarowania działki. – Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 9 lutego 2016 r. Sygn. akt I ACa 714/15

Po analizie całego wyroku, koś mógłby mi zarzuć, że sprawa nie jest taka oczywista. Że to dochodzący roszczenie sam się postawił w niekorzystnej sytuacji nie przeprowadzając dowodu. Ale jednak to właśnie stało się kluczowym elementem rozstrzygnięcia. Jako, że sprawa jest wielowątkowa, i na pewno do niej jeszcze wrócę w innych wpisach, ale tu chciałbym się skupić na kwestii nie podołaniu ciężarowi dowodowemu, w postepowaniu sądowym.

Jedną z podstawowych zasad prawa cywilnego jest unormowanie w art. 6 Kodeksu Cywilnego

Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne

I choć jest to norma procesowa, to w wyniku naszych zaszłości legislacyjnych, została unormowana w Kodeksie Cywilnym. Warto o tej kluczowej zasadzie pamiętać, w szczególności podejmując się sporu z instytucją publiczną. Gdzie bardzo dokładnie jest oglądana każda publiczna złotówka, która mogłaby być zasądzona na rzecz podmiotu prywatnego.

Przygotowując się do procesu w związku ze spadkiem wartości nieruchomości, należy bardzo gruntownie przeanalizować:

  • Jakie inwestycje można było zrealizować przed wejściem w życie planu miejscowego i jakie DOWODY mamy lub możemy przeprowadzić na potwierdzenie naszych założeń.
  • Jakie ograniczenia dokładnie zostały wprowadzone (zakazy zabudowy, parametry, położenie inwestycji celu publicznego), które rzutują na obniżenie wartości nieruchomości. Czy na potwierdzenie tych okoliczności konieczne jest przeprowadzenie dowodu, czy też jest to na tyle jasny zapis w planie miejscowym, że jest to zbyteczne.

Powyższe kwestie, dla profesjonalistów, takich jak radcowie prawni czy adwokaci, na co dzień zajmujących się przedmiotowymi sprawami są abecadłem. Natomiast wydawałoby się prosta konstrukcja normy art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, powoduje iż nawet osoby o zerowym pojęciu o specyfice tej normy (nie mówię już o firmach zajmujących się odszkodowaniami za wszystko), próbują swoich sił z różnym skutkiem dla klienta (czego najlepszym przykładem jest powyżej zacytowany wyrok).

 

Deweloper na wojnie z 86 – latkiem. “Co ja zrobię z tymi milionami?”

Wertując otchłanie Internetu, natrafiłem na dość szczególny przypadek, spoza Polski, związany z negatywnym oddziaływaniem inwestycji na nieruchomość sąsiednią.

Zobacz artykuł tutaj >>

Mianowicie w belgijskiej miejscowości Bredene deweloper trafił na upartego przeciwnika. Tam, gdzie miał powstać nowy, wolno stojący budynek, mieszka starsze małżeństwo, które nie chce słyszeć o sprzedaży swojego domu. W efekcie powstaje  budynek niemal „połączony” z ich domem. Mężczyzna wybudował swój dom 56 lat temu i jak zapowiedział zamierza w nim mieszkać do końca życia. Firma deweloperska proponuje coraz wyższe sumy, ale mieszkańcy domku jednorodzinnego konsekwentnie odmawiają. Małżeństwo nawet jest zdania, że tak bliskie sąsiedztwo apartamentowca im odpowiada ponieważ,  jak twierdzą konstrukcja chroni ich przed wiatrem.

Stwierdzenie, że „starych drzew się nie przesadza”, jak widać ma ugruntowane podłoże, nie tylko w naszym społeczeństwie. Z samego artykułu, i wypowiedzi w nich zawartych, dla mnie jako prawnika płyną dwie ważkie kwestie:

  • każda wada, w zależności od podejścia danej osoby, może być pozytywnie odbierana przez inny podmiot (vide: biegły albo sąd), a czasami to właśnie subiektywne odczucie będzie grało kluczową rolę przy sporze.
  • w społeczeństwie Zachodniej Europy, świadomość możliwości wyrządzenia szkody realizacją inwestycji budowlanej jest znaczna (jest to kolejny artykuł, w ostatnim czasie na jaki natrafiłem, którego wydźwięk jest podobny). Zabiegi dewelopera o wykup przedmiotowej nieruchomości, poza na pewno chęcią realizacji zamierzenia inwestycyjnego w większych rozmiarach, wydaje się, iż miały przede wszystkim na celu minimalizację strat związanych ewentualnym odszkodowaniem dla właścicieli domku. Bo łatwiej ugodą „załatwić” sprawę, niż czekać na biegłego z sądu.

spadek wartości nieruchomościWiększość osób poszukując dogodnej lokalizacji do wybudowania domu, albo zakupu mieszkania, kieruje się raz lokalizacją, dwa lokalizacją, trzy lokalizacją nieruchomości. Jako, że słowo lokalizacja jest odmieniane przez różne przypadki przy wyborze miejsca do życia, każdy negatywny wpływ na już wybraną i zakupioną lokalizację, powoduje często dość duża frustrację właściciela.

Spadek wartości nieruchomości

Jednym z częściej pojawiających się zagadnień, jest kwestia hałasu (a przy okazji i spalin) generowanych przez ruch pojazdów samochodowych, występujący w okolicy. Jeżeli ktoś nabywał już nieruchomość ze świadomością, że okna będą mu wychodziły na ruchliwą ulicę, to element ten był już skalkulowany w cenie nieruchomości. Problem pojawia się, kiedy to w wyniku działań inwestycyjnych innych podmiotów (w tym głownie samorządowych lub władz centralnych), dotychczas spokojna okolica (ewentualnie mała dróżka osiedlowa) zamienia się w pełnoprawną drogę przejazdową, a już tym bardziej w drogę szybkiego ruchu.

Jak prawidłowo wycenić stratę wartości związaną z hałasem komunikacyjnym

Z mojego doświadczenia w pracy przy procesach odszkodowawczych, niestety musze podzielić się smutną refleksją, iż bardzo wielu biegłych sądowych zajmujących się wyceną nieruchomości, w swojej pracy ogranicza się do prostej wyceny porównawczej, w oparciu o dane z rynku nieruchomości, nie weryfikując przy tym cech nieruchomości, poza okolicznością, iż są w okolicy. W ostatnim czasie, między innymi taki właśnie nie ujmujący kwestii problematycznych operat szacunkowych, musiałem zwalczać.

Przykład:

2010 r. zostały zakupione mieszkania. Lokatorzy, w związku z tym, iż ekspozycja ich lokali była bardzo korzystna, a okna w kluczowych pomieszczeniach skierowane były na ślepą uliczkę osiedlową o bardzo małym natężeniu ruchu, płacili średnio około 1000 zł do 1500 zł, więcej, niż mieszkańcy tego samego bloku, z gorszą ekspozycją. W wyniku działań inwestycyjnych, dotychczasowa uliczka osiedlowa, stała się podstawowym dojazdem do nowo wybudowanego osiedla na ponad 500 lokali. Spowodowało to znaczny wzrost intensywności komunikacji samochodowej pod oknami lokatorów, a jednocześnie spadek wartości ich lokali.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym, biegły sądowy stwierdził, iż brak jest podstaw do formułowania roszczeń związanych ze spadkiem wartości nieruchomości, bo podstawową determinantą kształtowania się ceny nieruchomości jest jej lokalizacja, a ta się nie zmieniła, a zwiększony hałas komunikacyjny nie jest zmienną kształtująca ceny lokali w danej okolicy.

Lokalizacja lokalizacji nie równa

Z tak definitywnie postawioną tezą biegłego sadowego nie sposób się zgodzić. Ale nie zgodzić się to jedno, a udowodnić na Sali sądowej, że biegły się myli to drugie. W tym miejscu pomocne okazały się m.in. publikacje naukowe, które na podstawie przeprowadzonych badań, wykazały zupełnie coś innego. Z publicznie dostępnych zasobów, przy analogicznych roszczeniach warto sięgnąć między inny do

Sebastian Gnat, Marcin Bas – Badanie wpływu immisji hałasu komunikacyjnego na ceny lokali mieszkalnych, Dostęp elektroniczny zapewniony poprzez Bazę Publikacji Pracowników Uniwersytetu Szczecińskiego, http://publi.bg.szczecin.pl/

Izabela Rącka, Kinga Szopińska – Decyzje inwestycyjne na rynku lokali mieszkalnych a hałas drogowy, Dostęp elektroniczny na stałe zapewniony poprzez Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, http://www.dbc.wroc.pl/

W przedmiotowych opracowaniach, poza wyliczeniami i badaniami, jakie ich autorzy przeprowadzili, i które z pozycji zaskarżania operatu szacunkowego są kluczowe, warto w tym miejscu zacytować konkluzje, do jakich w trakcie badań ich autorzy doszli.

Według prowadzonych badań dźwięk jest ważnym czynnikiem wpływającym na ocenę otaczającego nas krajobrazu. […] Na wszystkich analizowanych rynkach lokalnych zależność między średnimi cenami a hałasem okazała się statystycznie istotna. […] Na tym etapie badań rezultat potwierdzający zależność między przeciętnym poziomem cen a poziomem hałasu jest ciekawy i potwierdzający cel badania, czyli pośredni pomiar atrakcyjności lokalizacji za pomocą współczynników immisji hałasu. Stwierdzono, że poziom hałasu wyższy o 5 dB przekłada się przeciętnie na około 4% spadek ceny transakcyjnej. – Sebastian Gnat, Marcin Bas – Badanie wpływu immisji hałasu komunikacyjnego na ceny lokali mieszkalnych.

Wyniki przeprowadzonych badań potwierdziły, iż cena 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego badanego rynku nieruchomości położonego w strefie uciążliwości akustycznej jest niższa niż w strefie charakteryzującej się dobrą jakością klimatu akustycznego. […] Wyniki przeprowadzonych badań zobrazowały, jak nabywcy lokali mieszkalnych – poprzez ceny – reagują na uciążliwość akustyczną pojawiającą się w otoczeniu interesujących ich nieruchomości. Przeprowadzone analizy wykazały, że hałas ma wpływ na decyzję o zakupie mieszkania i również może stanowić podstawę przy negocjacji kupującego w zakresie ceny transakcyjnej. Ceny nieruchomości położonych w strefie uciążliwości akustycznej hałasu drogowego są niższe o około 8% od tych, które znajdują się poza strefą uciążliwości akustycznej. W tym kontekście można stwierdzić, iż hałas jest cechą rynkową wpływającą na cenność nieruchomości wrażliwych akustycznie. – Izabela Rącka, Kinga Szopińska – Decyzje inwestycyjne na rynku lokali mieszkalnych a hałas drogowy

Na podstawie m.in. przedstawionych wyliczeń, należy wskazać, iż biegły sądowy w zakresie wyceny nieruchomości, jest zobowiązany ustalający stan cech rynkowych nieruchomości, bardzo dokładnie weryfikować i porównywać otoczenie nieruchomości wycenianej i nieruchomości referencyjnych.

A co jeżeli to spadek ruchu samochodowego generuje straty?

O ile, przy nieruchomości mieszkaniowej, to cisza i spokój są wartościami cenionymi, to w przypadku nieruchomości komercyjnych (głownie o charakterze handlowym), to właśnie intensywność ruchu wpływa na atrakcyjność miejsca i jego cenę. Jako, że jest to równie rozległe zagadnienie, w najbliższym czasie, opisze czynniki determinujące roszczenia, jakie przy tego typu sprawach powstają.

Podsumowując, intensyfikacja (albo spadek, jeżeli bierzemy pod uwagę lokalizacje komercyjne) ruchu samochodowego, może być podstawą do kształtowania roszczeń związanych z obniżeniem wartości nieruchomości. Kluczowe jest w każdym z przedmiotowych przypadków, wykazanie, jak kształtowały się ceny nieruchomości przed intensyfikacją ruchu, a jak mocno negatywnie rynek reaguje w danej okolicy na zmianę parametru otoczenia.

*****

Poczytaj również o: Uciążliwe sąsiedztwo

W swojej co dziennej praktyce dosyć często spotykam się z tytułowym pytaniem odmieniamy przez różne przypadki:

[…] sąsiad postawił garaż przy granicy z moją działką i zasłonił mi światło […]

[…] deweloper zabudował działkę sąsiednią tak blisko moich okien, że słońce już w ogóle nie dochodzi do nas […]

[…] pobudowali mi za oknem halę magazynową, całą noc się reflektory palą, że światła w domu nie trzeba włączać, a ciężarówki to na okrągło jeżdżą […]

[…] to było ciche osiedle, a od kiedy przy plaży otworzyli tą knajpę, to co dziennie mam darmowe koncerty, czy chcę czy nie chcę, a w weekend to do domu mogę się nie dostać, jak samochody wszędzie postawiają […]

[…] maszt telekomunikacyjny na sąsiedniej działce emituje fale elektromagnetyczne, jak również zasłonił mi dotychczasowy widok z okna […]

[…] postawili te wiatraki, niby daleko w polu, ale jak stali klienci się zwiedzieli, to już nikt do nas do gospodarstwa nie chce przyjeżdżać […]

Przykłady pewnie można by jeszcze mnożyć, a i tak zapewne życie w tym zakresie może nas zaskoczyć. Niemniej wszystkie te przypadki łączy jeden mianownik – realizacji inwestycji na działce sąsiedniej (ewentualnie w pewnym oddaleniu), która to inwestycja powoduje negatywne oddziaływania na nieruchomości w okolicy.

Uciążliwe sąsiedztwo

Inwestycja – czyli jakie działania są kwalifikowane jako zmiana otoczenia

Warto pamiętać, iż oddziaływania powodujące negatywny wpływ na nieruchomość, co do zasady wiązać muszą się z przeprowadzoną na nieruchomości sąsiedniej inwestycją. Choć są w tym zakresie wyjątki (przyznano np. odszkodowanie za intensyfikacje wykorzystania istniejącej stacji kolejowej – Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej z 17 września 2015 II Ca 39/15), to należy jednak założyć, że musi zostać wykonana inwestycja.

Co warto w tym miejscu podkreślić, inwestycja nie musi mieć na celu powstanie zupełnie nowego obiektu, ale może to być związane z wykonaniem przebudowy lub odtworzeniem istniejącego obiektu, albo nawet inwestycja może polegać wyłącznie na zmianie sposobu użytkowania obiektu w rozumieniu prawa budowlanego.

Negatywne oddziaływania

Zestawienie oddziaływań, jakie mogą dotykać nieruchomość, jest dość obszerna, nie mniej do tych najczęściej występujących można zaliczyć m.in.:

  • szkodliwe promieniowanie i oddziaływanie pól elektromagnetycznych (do tej grupy można zaliczyć między innymi oddziaływania powodowane przez maszty telekomunikacyjne tj. BTS-y);
  • hałas (tu katalog jest bardzo bogaty od hałasu przemysłowego np. pras drukarskich czy też suwnic transportowych w magazynach, poprzez intensywny ruch pojazdów samochodowych, funkcjonowanie klubu, dyskoteki lub toru do jazdy quadem,
  • drgania i wibracje (poprzez zainstalowanie np. pras przemysłowych lub zintensyfikowanie częstotliwości oraz tonażu pojazdów
  • zanieczyszczenie powietrza w postaci zadymienia lub zapylenia;
  • uciążliwości zapachowe;
  • zalewanie wodami opadowymi (przy braku zachowania odpowiedniej retencyjności i infiltracji powierzchniowej);
  • osuwiska gruntu (np. w wyniku zbyt głębokiego posadowienia budynku bez odpowiedniego zabezpieczenia od strony działki sąsiedniej)
  • zacienianie (ograniczenie dostępności światła słonecznego w pomieszczeniach na pobyt ludzi);
  • składowanie substancji niebezpiecznych lub odpadów;
  • zasłonięcie widoku (czyli spowodowanie spadku atrakcyjności kwestii estetycznych powiązanych z widokiem z okien obiektu poprzez posadowienie np. innego budynku, konstrukcji reklamowej lub słupa telekomunikacyjnego i elektroenergetycznego).

Nie jest to katalog zamknięty, nie mniej można uznać, iż są to naruszenia, które w praktyce najczęściej występują.

Co można z tym zrobić?

Niestety, pomimo wspólnego mianownika wielu uciążliwości z działek sąsiednich, odpowiedź na tak postawione pytanie nie jest jednorodna, i zależy od wielu czynników.

W zależności od konkretnej sytuacji, podstawą do ewentualnej odpowiedzialności może być:

  1. Roszczenie wobec gminy za dopuszczenie w danym terenie realizacji inwestycji negatywnie wpływających na inne nieruchomości sąsiednie;
  2. Roszczenie wobec inwestora za wykonanie inwestycji oddziaływującej niekorzystnie na sąsiedztwo;
  3. Roszczenie wobec użytkownika nieruchomości z tytułu immisji dokonywanych na nieruchomości, w przypadku kiedy przekraczają one dozwolone w danej okolicy warunki miejscowe.

Nie mniej, w niektórych sytuacjach, odpowiedź brzmi, iż nie da się nic zrobić, bo nasze prawo przewiduje balans pomiędzy dopuszczalnymi oddziaływaniami na działki sąsiednie, a oczekiwaniami braku naruszania prawa własności przynależnego jednostce.

Aby móc rozsądnie udzielić, odpowiedzi na pytanie ,co można zrobić, na początku należy zidentyfikować kilka kluczowych okoliczności:

  1. Jak usytuowana jest nieruchomość dokonująca oddziaływania w stosunku do nieruchomości muszącej znosić oddziaływania – bardzo często wystarczające są w tym przypadku podstawowe mapy ewidencyjne albo zasoby dostępne na geoportalu – oraz jak kształtuje się zagospodarowanie terenu;
  2. Czy w danej okolicy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz kiedy ewentualnie został uchwalony;
  3. Jeżeli nie ma planu miejscowego na jakiej podstawie została wykonana inwestycja powodująca oddziaływania (czy był wymóg uzyskania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu albo czy dla inwestycji zostały wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego) – można to łatwo bardzo często ustalić w ramach informacji publicznej;
  4. Czy problematyczna inwestycja została wykonana na podstawie pozwolenia na budowę albo też czy dokonano zgłoszenia w trybie prawa budowlanego – można to łatwo bardzo często ustalić w ramach informacji publicznej.

Wskazane powyżej dane, najczęściej pozwalają na określenie podstaw odpowiedzialności „sąsiada” dokującego zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości.

*****

O uciążliwości sąsiedztwa przeczytasz także tutaj >>