Ostatnio zadzwonił do mnie jeden z prezesów firmy, dla której na stałe pracujemy:

Panie Mecenasie, mój człowiek dziś rano idąc do sklepu, poślizgnął się i tak nieszczęśliwie upadł, że ma wielomiejscowe złamania stopy i nogi [akurat mieliśmy niedawno falę mrozów, która zaskoczyła drogowców i zarządców, powodując sporo oblodzeń chodników, czy dróg]. Biedaka mi wrzucili w gips i powiedzieli, że co najmniej miesiąc jak nie lepiej, sobie w nim posiedzi. Pomoże mu Pan?

Ta krótka konwersacja, pokazuje, iż w przypadku szkody na osobie, jako społeczeństwo mamy bardzo dużą świadomość, że jeżeli zrobimy sobie krzywdę, możemy próbować dochodzić odszkodowania za uszkodzenie ciała. Potwierdza to mnogość wszelkiej maści kancelarii odszkodowawczych (których NIE polecam, bo zazwyczaj poza świetnym marketingiem, nie mają zbyt wiele do zaoferowania). Blogów odnośnie tej problematyki, też jest sporo (ja osobiście polecam bardzo merytoryczny blog Błąd lekarza  Pani mec. Budzowskiej).

Podobnie jest z kwestią odszkodowań za wszelkiej maści słupy lub rury posadowione na działce. Sporo prawników prezentuje się jako specjaliści od uzyskiwania odszkodowań od przedsiębiorstw przesyłowych, choć z praktyki wiem, że jak dochodzi do postępowań to bywa z tym różnie (wszyscy zainteresowani tematyką świetnie na pewno kojarzą blog Przesył Energii  Pana mec. Zamrocha, który nie bez przyczyny jest jednym z najpopularniejszych mediów w tym temacie).

Świadomość prawna społeczeństwa dotycząca możliwości dochodzenia należności za słupy lub rury na działce przyszła wraz z nowelizacją Kodeksu cywilnego i wprowadzeniem instytucji służebności przesyłu. Choć już wcześniej sporej część właścicieli nieruchomości przysługiwały roszczenia odszkodowawcze, to dopiero medialność tematu służebności przesyłu przyczyniła się do szerszego zainteresowania się przeciętnego Kowalskiego, co to ma na swojej działce i co to oznacza dla jego majątku.

W zakresie szkody na nieruchomości, poczynionej przez inwestycje w sąsiedztwie (wszelkiej maści immisje) czy też spowodowanej wejściem w życie planu miejscowego, świadomość naszego społeczeństwa na razie jest niezbyt wielka. Obserwując reakcje klientów na przestrzeni lat widzimy, że powoli to się zmienia (co raz częściej trafiają do nas klienci, którzy przychodzą wręcz ze sprecyzowanym żądaniem i operatami szacunkowymi, a nie tylko biedni i zagubieni, którym ktoś za oknem wybudował zakład przetwórczy i za bardzo nie wiedzą jak sobie poradzić). Mam nadzieję, że ten blog będzie choć dla kilku osób impulsem, aby zadbać o swój majątek w postaci nieruchomości.

Wartość i wycena określonej nieruchomości oraz wpływ czynników spowodowanych przez poszczególne inwestycje lub plany miejscowe, jest jednym z kluczowych zagadnień przy walce o odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości. Dla tego postaram się przygotować cykl artykułów, jak z perspektywy pełnomocnika patrzymy na poszczególne elementy zawarte w operatach szacunkowych przygotowanych przez rzeczoznawców majątkowych. Na pierwszy rzut, LOKAL MIESZKALNY.

W zależności od specyfiki nieruchomości (działka gruntu, budynek komercyjny, lokal mieszkalny) specyfika cech, jakie mogą mieć wpływ na wartość nieruchomość, może się zdecydowanie różnić. Inaczej oceniamy nawet tą samą cechę, jaką może być dla przykładu lokalizacja w zależności od przeznaczenia nieruchomości. Dla nieruchomości komercyjnej duży ruch pojazdów mechanicznych, co do zasady będzie zaletą (dobra widoczność produktów lub usług), a dla nieruchomości mieszkaniowej, ten sam ruch i ekspozycja na oddziaływania hałasu oraz spalin zdecydowanie negatywnie będzie wpływać. W związku z powyższym, jako że przy wycenie poszczególnych nieruchomości zupełnie różne czynniki będą brane pod uwagę i różna może być ich wartość, każdy z typów nieruchomości należy opisać samodzielnie.

Co zatem wpływa na wartość rynkową nieruchomości lokalowych mieszkaniowych?

Na pytanie, od czego zależy wartość mieszkania, najprościej byłoby odpowiedzieć, że od jego realnej wartości, a mówiąc ściślej — jego wartości rynkowej. Co istotne, cena nieruchomości, a zwłaszcza jej cena transakcyjna, nie jest pojęciem jednoznacznym z wartością rynkową. W trakcie negocjacji kupujący dąży do zbicia ceny możliwie poniżej wartości rynkowej, sprzedający wręcz przeciwnie, do utrzymania jej na możliwie najwyższym poziomie. I tu wyłania się pierwszy czynnik wpływający na cenę mieszkania, czyli zdolności negocjacyjne stron transakcji.

Patrząc jednak na czynniki obiektywne, które można ustalić w ramach operatów szacunkowych, na pierwszym miejscu bez względu na rodzaj nieruchomości, to LOKALIZACJA jest jednym z kluczowych współczynników wpływających na wartość. W przypadku lokali mieszkalnych nie zawsze najważniejsze jest usytuowanie inwestycji blisko centrum miasta, bo bez problemu można wskazać szereg wysokowartościowych nieruchomości leżących poza aglomeracją. Prestiż położenia może wynikać z wielu innych czynników (w tym np. też mody, czego obecnie świetnym przykładem jest Sopot) i każdorazowo należy uwzględnić to w wycenie.

W zdecydowanej większości jednak rynek wycenia dziś lokalizację przede wszystkim przez pryzmat jakości komunikacji, bogactwa infrastruktury, charakterystyki najbliższego otoczenia czy wreszcie czegoś, co można określić jako klimat osiedla i samej dzielnicy, bardziej lub mniej przyjazny jej mieszkańcom. Istotnym także atrybutem wpływającym na wartość jest również wizerunek zewnętrzny osiedla, o którym decyduje moda na okolice, bezpieczeństwo, a także status mieszkańców.

Standard, nasłonecznienie, funkcjonalność – cechy uzupełniające lokalizacje

Po lokalizacji kolejnymi elementami decydującymi o cenie lokalu mieszkalnego są przede wszystkim:

  1. standard budynku mieszkalnego;
  2. jakość wykonania i użytych materiałów;
  3. sposób zagospodarowania i utrzymania części wspólnych;
  4. atrakcyjność architektoniczna osiedla.

Zasadnicze znaczenie może więc mieć kwestia rynku: pierwotny lub wtórny. Nowe mieszkania są zazwyczaj droższe od tych z drugiej ręki, o ile ich lokalizacja jest porównywalna. I w tym przypadku nie ma jednak reguły, czego najlepszym przykładem są wiekowe kamienice po remoncie czy rewitalizacji, z cenami mieszkań często dorównującymi tym apartamentowym z rynku pierwotnego.

Z kolei także w ramach jednego osiedla mieszkaniowego, wartość poszczególnych lokali o zbliżonych gabarytach może się różnić, i to nawet w istotnym stopniu. Decydujące są tu takie elementy jak kondygnacja, ekspozycja, jakość panoramy z okien, głośność, doświetlenie, czy wreszcie funkcjonalność, rozkład i wysokość pomieszczeń. Najatrakcyjniejsze z punktu widzenia potencjalnego nabywcy są lokale mieszkalne usytuowane na jak najwyższej kondygnacji z windą, umiejscowione od strony nie narażonej na hałas, a najlepiej z widokiem na zieleń. Wartość nieruchomości spada, gdy brakuje udogodnień, takich jak wspomniana winda (znacząco nawet przy niskiej zabudowie wielorodzinnej), taras czy balkon. Obecnie również kolosalne znaczenie ma czy do lokalu jest przypisane miejsce parkingowe, ewentualnie czy w sąsiedztwie jest wystarczająca ilość ogólnodostępnych miejsc (z reguły nie jest, w szczególności w ramach centrum miejscowości). Nie bez znaczenia jest też układ pomieszczeń. Gdy pokoje są przechodnie, stają się mniej funkcjonalne. Nieruchomość o izbach przechodnich, nieposiadających osobnych wejść będzie miała niższą wartość od tej nieruchomości lokalowej, w której każda z izb ma osobne wejście.

Wartość rynkowa nieruchomości w przyszłości

Należy także pamiętać o tym, że „jakość” lokalu i jego otoczenia, zwłaszcza na pierwotnym rynku mieszkaniowym, ma decydujące znaczenie dla kształtowania się jego wartości rynkowej w przyszłości. A ta w zależności od uwarunkowań rynkowych, koniunktury czy nawet różnego typu zbiegów okoliczności może ewoluować w skrajnie odmienny sposób. Przyjmuje się, że nieruchomości mieszkaniowe w dłuższym okresie zyskują na wartości, stanowiąc jedną z najlepszych, i co ważne najpewniejszych lokat kapitału (wpływ na to mają rozwijające się usługi wszelkiego rodzaju najmu).

Nie wszystkie jednak z nich mają równe perspektywy wzrostu wartości rynkowej w czasie, a co gorsza, możliwe są przypadki drastycznego jej spadku wskutek okoliczności, które wcześniej były trudne lub wręcz niemożliwe do przewidzenia. Do takich sytuacji przede wszystkim może dojść w efekcie zmiany lub uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje niekorzystne rozwiązania z punktu widzenia jakości zamieszkiwania w najbliższej okolicy. Chodzi np. o perspektywę rozbudowy w bezpośrednim sąsiedztwie infrastruktury drogowej o silnym natężeniu ruchu lub dopuszczenia możliwości budowy obiektów czy realizacji inwestycji komercyjnych o ponadprzeciętnej uciążliwości dla okolicznych mieszkańców.

Podsumowanie

Wszystkie powyżej wymienione cechy – atrybuty rynkowe nieruchomości- są tymi, które najczęściej decydują o wartości lokalu mieszkalnego.

Co obniża wartość nieruchomości?

Rafał Dybka25 października 20183 komentarze

Na jednym z popularnych portali satyrycznych natknąłem się ostatnio na dość intrygujący dowcip:

Lekarz (L) i Turek (T) kupują dwa takie same, ostatnie domy na osiedlu. Mieszkają obok siebie jakiś czas, w końcu Turek przychodzi do lekarza i mówi:

T: Mój dom jest więcej wart niż twój.

L: Jak to, przecież są takie same?

T: Ale ja mieszkam koło lekarza, a Ty koło Turka.

Skłonił mnie on do chwili refleksji, czym tak naprawdę jest wartość nieruchomości i co ją obniża.

Wartość rynkowa nieruchomości

Pojęcie wartości rynkowej nieruchomości zostało uregulowane w art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jego treścią wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży, zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Tyle w kwestii prawnej.

Oczywiście cena nieruchomości, niezależnie czy jest to działka gruntowa, dom jednorodzinny  czy mieszkanie, jest wypadkową wielu czynników. Wpływ na jej wartość ma przede wszystkim stan prawny nieruchomości, lokalizacja nieruchomości, sąsiadujące z nią zabudowania wraz z otaczającą ją infrastrukturą, rejestr zabytków oraz sam stan techniczny sprzedawanego lokalu.

Na wysokość w kształtowaniu się wartości nieruchomości wpływ mają także liczne atrybuty, które uzależnione są od jej typu i przeznaczenia. Innego rodzaju cechy determinują bowiem wartość nieruchomości gruntowych lub zabudowanych, które dodatkowo różnią się przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium . Innego typu cechy mają szczególnie ważne znaczenie dla nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym, komercyjnym lub rolnym.

Od czego zatem zależy wartość oglądanej przez nas nieruchomości?  Co obniża jej wartość rynkową?

Najbardziej charakterystyczną cechą nieruchomości, która posiada największy wpływ na jej wartość (bez względu na przeznaczenie ) jest zawsze LOKALIZACJA i atrakcyjność położenia. Ważkość tej cechy można oszacować w sposób bardzo analityczny, porównując ze sobą dwie identyczne nieruchomości, które zlokalizowane są w różnych rejonach. Przykładowo, porównując dwie do siebie nieruchomości zlokalizowane w różnych częściach miasta będziemy w stanie obliczyć, jak wysoki wpływ na jej wartość posiada atrybut związany z umiejscowieniem obiektu.

Do pozostałych najbardziej istotnych czynników wpływających na wartość nieruchomości należy zaliczyć:

1. Stan Prawny nieruchomości

2. Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

3. Status zabytku

4. Stan nieruchomości

5. Kondygnacja oraz rozkład wewnętrzny nieruchomości

6. Dostęp do mediów

7. Powierzchnia nieruchomości

8. Równie istotny przy wycenie nieruchomości jest czynnik ekonomiczny

Odczucia subiektywne a wymiar obiektywny

Oczywiście, wymienione wyżej czynniki wpływające na obniżenie wartości nieruchomości, nie stanowią zamkniętego katalogu. Istotność poszczególnych walorów jest ściśle uzależniona od preferencji podmiotów, które funkcjonują na danym rynku. Jak również każdy z podanych czynników, mających wpływ na cenę nieruchomości, będzie dla jednego kupującego korzystny, dla drugiego spowoduje rezygnację z zakupu.

Zawsze jednak, gdy trudno jest nam zweryfikować czy podana przez zbywającego wartość nieruchomości jest wartością rynkową, czy też według naszej oceny powinna być niższa, możemy skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, szczególnie, gdy na nabycie nieruchomości niezbędne będą środki bankowe.

Specyfiką roszczeń związanych z dochodzeniem obniżenia wartości nieruchomości, w skutek wejścia w życie planu miejscowego, jest konieczność jej posiadania zarówno w momencie:

  1. wejścia w życie planu miejscowego powodującego obniżenie wartości nieruchomości
  2. złożenia pozwu o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości
  3. ogłoszenia wyroku kończącego postępowanie ws. obniżenia wartości nieruchomości

czyli, właściciel w przypadku roszczeń opartych na kanwie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym musi być przez cały okres postępowania właścicielem. Wyjątek od tej zasady przewiduje art. 36 ust. 3 PlanPrzestrzenU, a mianowicie

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Problemem związanym ze stosowaniem przedmiotowego wyjątku jest skrócenie czasu na zgłoszenie roszczenia zgodnie z normą art. 37 ust. 3 PlanPrzestrzenU

Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W ty miejscu należy wyraźnie zaznaczyć, iż przedmiotowy pięcioletni termin zgodnie z orzecznictwem, jest terminem na zgłoszenie roszczenia do gminy, co nie jest koniecznie równoznaczne z rozpoczęciem procesu. Nie jest to też termin przedawnienia (po więcej o przedawnieniu roszczeń związanych ze spadkiem wartości nieruchomości w związku z nowelizacją Kodeksu Cywilnego zapraszam do wpisu Przedawnienie roszczeń z tytułu obniżenia wartości nieruchomości). Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 10 stycznia 2017 r. V CSK 222/16)

Istotne jest wskazanie przez ustawodawcę, że termin ten został zakreślony do zgłoszenia roszczenia, a nie do dochodzenia roszczenia. Termin ten należy do unormowań administracyjnoprawnych, ustawa wiąże go wyłącznie ze zgłoszeniem roszczeń gminie i wyczerpuje się on w postępowaniu administracyjnym w chwili zgłoszenia roszczenia, które ma charakter czynności jednorazowej w odniesieniu do danego roszczenia. Zgłoszenie roszczenia obowiązanemu do jego zaspokojenia stanowi oświadczenie woli, które musi do niego dojść przed upływem terminu w taki sposób, by się mógł z nim zapoznać (art. 61 KC), a więc gdy zostało ono zamieszczone w pozwie lub innym piśmie, konieczne jest doręczenie obowiązanemu przed tym terminem.

Kluczowe tym samym jest złożenie w terminie 5 lat oświadczenia, iż czujemy się uprawnieni do żądania odszkodowania. Natomiast samej ochrony sądowej naszego roszczenia możemy szukać w ustawowych terminach przedawnienia określonych w Kodeksie Cywilnym w art. 118 KC.

Jeżeli ustawodawca ustanowiłby ten termin jako termin przedawnienia stanowiący wyjątek od zasady przedawniania się roszczeń majątkowych w okresie dziesięciu lat, musiałoby to znaleźć wyraz w określeniu tego terminu jako terminu przedawnienia. […]

Roszczenie o odszkodowanie z art. 36 ust. 3 PlanZagospU przedawnia się w ogólnym terminie dziesięciu lat, o którym mowa w art. 118 KC, zaś początek biegu przedawnienia biegnie od daty wejścia w życie nowego planu miejscowego, albo jego zmiany tj. od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące obniżenie wartości nieruchomości. Jeżeli zatem roszczenie zostało zgłoszone gminie przed upływem terminu określonego w tym przepisie, a pozew został wniesiony po jego upływie, roszczenie nie wygasa i może być dochodzone zarówno w zakresie wartościowym żądań zgłoszonych, jak i żądań wartościowo nieujawnionych, jeżeli twierdzenia faktyczne obejmują istotne elementy usprawiedliwiające roszczenie. Ponadto charakter zgłoszenia, którego istotą jest wniosek o wszczęcie postępowania, w toku którego będzie dopiero ustalana wysokość odszkodowania na podstawie opinii rzeczoznawców majątkowych może stać na przeszkodzie precyzyjnemu określeniu wysokości żądania.

Realizacja inwestycji publicznych w szczególności inwestycji liniowych i infrastrukturalnych, pociąga za sobą koszty, zarówno finansowe, jak i społeczne. O ile kwestia konieczności naliczenia odszkodowania za zabrany grunt jako podstawowa zasada wynikająca z Konstytucji nie budzi kontrowersji (natomiast wysokość, termin zapłaty, kwestie formalne są zdecydowanie kontrowersyjne), to już kwestia co z terenem przyległym do inwestycji, ale nie wywłaszczonym, nie jest w podejściu organów oczywista.

Co to jest resztówka?

Patrząc na definicje ustawowe w najpopularniejszych ustawach dotyczących tego zagadnienia:

Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie. – art. 113 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami

W przypadku, o którym mowa w art. 12 ust. 4, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości. – art. 13 ust. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Nieruchomość nienadająca się do wykorzystania na dotychczasowe cele

Podstawową przesłanką kwalifikującą daną nieruchomość jako resztówkę, jest brak możliwości kontynuowania dotychczasowej funkcji przez pozostałą po wywłaszczeniu części nieruchomości. W przypadku spraw resztówkowych, jest to zawsze jedna z głównych osi sporu, z uwagi na bardzo uznaniowe kryterium. Pewnego rodzaju praktyką jest raczej odmowa przez organy wykupu resztówek i zmuszanie ewentualnie pokrzywdzonych, do walki o swoje prawa w sądzie. W ostatnim czasie, spotkaliśmy się jedynie z nielicznymi wyjątkami wykupu resztówek bez konieczności prowadzenie procesu sądowego – najczęściej dotyczyło to kwestii nie budzących wątpliwości i działek o stosunkowo niewielkim obszarze.

Natomiast warto pamiętać, iż resztówką może być każda działka, nie tylko taka której zabrano większą część. W naszej praktyce nie raz udowodniliśmy, iż za resztówkę należy uznać m.in.:

  1. Działkę rolną, którą droga dzieliła na 3 części, z uwagi iż nowe ukształtowanie granic znacząco zwiększało koszty prowadzenia działalności rolnej na danej działce.
  2. Działkę rolną, na której była prowadzona uprawa płodów rolnych do konsumpcji przez człowieka, w związku ze znacznym podniesieniem poziomu toksyn w płodach i brak spełniania przez to wymogów certyfikacyjnych oraz ustawowych.
  3. Działkę zabudowaną domem, jeżeli w wyniku realizacji inwestycji dalsze zamieszkiwanie w danym domu jest szczególnie uciążliwe (np. droga krajowa lub wojewódzka w bliskiej odległości).
  4. Nieruchomość stanowiła formę lokaty kapitału, a w wyniku inwestycji publicznej jej wartość znacząco spadła.

Uprawnienia właściciela resztówki

Co do zasady, jeżeli nieruchomość stała się resztówką, podmiot który realizuje inwestycje publiczną jest zobowiązany takową działkę wykupić. Cena wykupu jest ustalana przez biegłego, ale co do zasady powinna ona odpowiadać wartości nieruchomości sprzed wywłaszczenia i realizacji inwestycji publicznej, zgodnie z zasadą, iż cel publiczny nie może być realizowany kosztem własności prywatnej.

W niektórych wypadkach, jeżeli właściciel resztówki nie chce jej sprzedawać, ma prawo mimo wszystko żądać rekompensaty od inwestora za stratę wartości nieruchomości, jaką poniósł w związku z inwestycją.