Ostatnio zadzwonił do mnie jeden z prezesów firmy, dla której na stałe pracujemy:
– Panie Mecenasie, mój człowiek dziś rano idąc do sklepu, poślizgnął się i tak nieszczęśliwie upadł, że ma wielomiejscowe złamania stopy i nogi [akurat mieliśmy niedawno falę mrozów, która zaskoczyła drogowców i zarządców, powodując sporo oblodzeń chodników, czy dróg]. Biedaka mi wrzucili w gips i powiedzieli, że co najmniej miesiąc jak nie lepiej, sobie w nim posiedzi. Pomoże mu Pan?
Wartość i wycena określonej nieruchomości oraz wpływ czynników spowodowanych przez poszczególne inwestycje lub plany miejscowe, jest jednym z kluczowych zagadnień przy walce o odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości. Dla tego postaram się przygotować cykl artykułów, jak z perspektywy pełnomocnika patrzymy na poszczególne elementy zawarte w operatach szacunkowych przygotowanych przez rzeczoznawców majątkowych.
Na pierwszy rzut, LOKAL MIESZKALNY.
W zależności od specyfiki nieruchomości (działka gruntu, budynek komercyjny, lokal mieszkalny) specyfika cech, jakie mogą mieć wpływ na wartość nieruchomość, może się zdecydowanie różnić.
Inaczej oceniamy nawet tą samą cechę, jaką może być dla przykładu lokalizacja w zależności od przeznaczenia nieruchomości.
Na jednym z popularnych portali satyrycznych natknąłem się ostatnio na dość intrygujący dowcip:
Lekarz (L) i Turek (T) kupują dwa takie same, ostatnie domy na osiedlu. Mieszkają obok siebie jakiś czas, w końcu Turek przychodzi do lekarza i mówi:
T: Mój dom jest więcej wart niż twój.
L: Jak to, przecież są takie same?
T: Ale ja mieszkam koło lekarza, a Ty koło Turka.
Skłonił mnie on do chwili refleksji, czym tak naprawdę jest wartość nieruchomości i co ją obniża.
Pojęcie wartości rynkowej nieruchomości zostało uregulowane w art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.
Specyfiką roszczeń związanych z dochodzeniem obniżenia wartości nieruchomości, w skutek wejścia w życie planu miejscowego, jest konieczność jej posiadania zarówno w momencie:
czyli, właściciel w przypadku roszczeń opartych na kanwie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym musi być przez cały okres postępowania właścicielem.
Wyjątek od tej zasady przewiduje art. 36 ust. 3 Plan PrzestrzennU, a mianowicie
Realizacja inwestycji publicznych w szczególności inwestycji liniowych i infrastrukturalnych, pociąga za sobą koszty, zarówno finansowe, jak i społeczne. O ile kwestia konieczności naliczenia odszkodowania za zabrany grunt jako podstawowa zasada wynikająca z Konstytucji nie budzi kontrowersji (natomiast wysokość, termin zapłaty, kwestie formalne są zdecydowanie kontrowersyjne), to już kwestia co z terenem przyległym do inwestycji, ale nie wywłaszczonym, nie jest w podejściu organów oczywista.
Patrząc na definicje ustawowe w najpopularniejszych ustawach dotyczących tego zagadnienia:
