Rafał Dybka

adwokat

Doradzam właścicielom nieruchomości jakie prawa im przysługują. Pomagam też rozwiązywać inne problemy związane z procesem inwestycji budowlanych.
[Więcej >>>]

Zgłoś sprawę

Źle zbudowana droga może być podstawą roszczenia

Rafał Dybka20 sierpnia 201820 komentarzy

Przeglądając prasówkę w ostatnim czasie, trafiłem na dość ciekawy artykuł dotyczący roszczeń związanych ze źle zbudowaną drogą.

Pozwali gminę do sądu. Żądają odszkodowania

Małżeństwo z Zagórowa żąda od władz swojej gminy ponad 33 tys. zł odszkodowania za zalanie ich domu. Nie mają wątpliwości, że wszystkiemu winna jest źle pobudowana droga. Burmistrz nie zamierza jednak płacić ani złotówki. Sprawa trafiła już do sądu.

Cała sprawa, jak można wnioskować z artykułu, rozbija się o źle zaprojektowane (a właściciele nie zaprojektowane) odwodnienie drogi. Dość ciekawie w tym kontekście brzmią słowa Pana Burmistrza:

Tłumaczył też, że nie wykonano w drodze kanalizacji burzowej, bo nie było jej w projekcie. – Cały błąd polega na tym, że budynek powodów jest źle zlokalizowany, jest za nisko posadowiony. Widzę takie rozwiązanie, że powodowie powinni przenieść garaż na drugą stronę budynku i zamurować wejście z tej strony, z której zalewa woda – uważa burmistrz.

Na szczęście cytowany biegły sprawę widzi co najmniej odmiennie:

Dokumentacja, na podstawie której budowano ul. Zieloną w Zagórowie była błędna w tym sensie, że całkowicie pomijała problem odwodnienia drogi, który zawsze jest częścią składową projektu. Jeżeli nie zostanie zbudowane powierzchniowe odwodnienie pasa drogowego za pomocą rowów drogowych, mieszkańcom posesji zlokalizowanych między ciekiem wodnym a ul. Zieloną przy każdym ulewnym deszczu grozi zalanie posesji do wysokości ok. 34 cm. Natomiast przy wysokim stanie wody w cieku wodnym mieszkańcom grozi powódź – uważa biegły.

Rewitalizacja rynku staromiejskiego

Prezentowana sprawa, nie jest jednostkowym zaniedbaniem po stronie lokalnych włodarzy z jakim się spotykałem się w praktyce. Do dziś utknęła mi w pamięci sprawa jednego z klimatycznych miasteczek na Dolnym Śląsku, jaką miałem okazję prowadzić. Sprawa dotyczyła rewitalizacji rynku staromiejskiego, który w stosunku do pozostałej części miasteczka był położony na wzniesieniu. Była to dobrze przemyślana lokalizacja budowniczych z XV wieku.

Niestety obecne władze prowadząc rewitalizacje, zapragnęły zmodernizować utwardzenie lokalnego rynku (do dziś zachodzę w głowę, jak udało się przekonać konserwatora zabytków) i dawny bruk został „wyrównany”, co spowodowało również uszczelnienie przestrzenni pomiędzy poszczególnymi kamieniami. Na efekt nie trzeba było długo czekać, gdyż jak się łatwo domyśleć (dla lokalnych włodarzy było to duże zaskoczenie zgodnie z ich wypowiedziami na sali sądowej), woda nie mając ujścia do gleby ani kanalizacji deszczowej (nie zbudowali, bo nie było w projekcie), zgodnie ze spadkiem terenu zaczęła spływać w dół. Wprost na 4 nieruchomości, które przyjmowały do siebie wodę z całego utwardzonego terenu.

To co się działo na przedmiotowych 4 działkach, można określić, jako małe potopy, po każdym, nawet nie zbyt ulewnym deszczu. Jako, że na nieruchomościach znajdowały się lokale mieszkalne i usługowe, w wyniku inwestycji samorządowej, prawie z dnia na dzień, przestały być przydatne do użytku. Włodarze, analogicznie jak w przypadku zacytowanym powyżej, nie poczuwali się do odpowiedzialności. Dopiero po ponad 3 letnim procesie sądowym, udało się uzyskać godne odszkodowanie.

Należy pamiętać, iż takie podtopienia, w wyniku błędnie wykonanej inwestycji samorządowej nie są rzadkością. Błędy przy budowie dróg lokalnych, niestety zdarzają się dość często obserwując praktykę. Warto także wspomnieć, iż błędy związane z odwodnieniem inwestycji, to jedno, ale dość częstym problem są źle zaprojektowane zjazdy z dróg publicznych, które nawet w skrajnych sytuacjach mogą odciąć dostęp do działki. Przy każdej takiej sytuacji warto pamiętać, iż gmina / powiat / województwo ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za swoje błędne decyzje i brak odpowiedniego nadzoru.

Planowana droga PRZY nieruchomości mieszkaniowej

Rafał Dybka17 sierpnia 201814 komentarzy

Pewien czas temu w artykule Czy da się udowodnić spadek wartości nieruchomości w wyniku intensyfikacji ruchu samochodowego? poruszyłem zagadnienie związane z uciążliwością akustyczną w przypadku lokalizacji drogi pod oknami nieruchomości mieszkaniowej. Chciałbym się jednak chwilę pochylić, nad kwestią nie samego hałasu, który może być generowany przez drogę, tylko nad faktem, iż droga, której wcześniej nie było powstanie (albo miała lokalny charakter, a zwiększono jej parametry). Czyli drogi jeszcze nie ma, ale jest w planach.

Oczekiwania rynkowe parametrów nieruchomości mieszkaniowej

Ameryki na pewno nie odkryję stwierdzeniem, iż kluczowym parametrem kształtującym wartość każdej nieruchomości jest lokalizacja. Idealna lokalizacja (o ile istnieje) to taka zapewniająca stosunkową bliskość infrastruktury a jednocześnie leżąca w otoczeniu zieleni, albo w miejscu o jak najmniejszych obciążeniach akustycznych z atrakcyjnym widokiem.

Przekładając to na język zrozumiały dla prawa i wyceny nieruchomości, to cecha kształtująca poziom wartości nieruchomości, opisywana najczęściej jako (1) bardzo korzystna; (2) korzystna; (3) neutralna; (4) niekorzystna. W zależności od lokalizacji nieruchomości, może to być cecha w różny sposób ważąca na końcowej wycenie. Natomiast patrząc z punktu widzenia handlowego, to cecha wyróżniająca negatywnie bądź pozytywnie na tle innych ofert produkt mieszkaniowy.

Trasa N-S w Warszawie za oknem

Warszawa komunikacyjnie rozwija się bardzo dynamicznie. Świadczy o tym ilość inwestycji oddawanych rok rocznie do użytku. Rzeczą oczywistą jest, iż dostęp do infrastruktury drogowej jest jedną z kluczowych determinant, przy wyborze miejsca zamieszkania. Dostęp komunikacyjny jest też jednym z istotnych elementów lokalizacji, jako cechy wyceny nieruchomości. Ostatnio trafił do nas właśnie casus związany z PLANOWANĄ budową drogi N-S.

Nasz klient jest właścicielem mieszkania w Warszawie na Ochocie. Jak się niedawno dowiedział, m.st. Warszawa co raz bardziej intensywnie realizuje budowę poszczególnych odcinków trasy N-S, poprzez uzyskiwanie koniecznych decyzji i rezerwacje terenów. Mieszkanie naszego klienta będzie w przypadku wybudowania trasy „przylegać” do trasy szybkiego ruchu. Widok z okna zmieni się diametralnie, bo należy założyć, że tuż za oknem wyrosną mu ekrany dźwiękoszczelne, izolujące negatywną akustykę ruchu ulicznego. Trasa będzie dopiero w przyszłości (o ile będzie), ale wartość jego nieruchomości już poleciała na łeb na szyję.

Przyjmuje się, iż wartość nieruchomości z atrakcyjnym widokiem za oknem i ze stosunkowo cichą ekspozycją, może się różnić od nieruchomości położonej analogicznie, ale z mniej korzystną ekspozycją średnio o 20% – 30%. To dużo, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości. W wyniku samych planów m.st. Warszawy, w majątku naszego klienta JUŻ powstała szkoda, choć trasa jest dopiero PLANOWANA. Czy można coś z tym zrobić?

Dwa lata to za mało na zgłaszanie roszczeń

Rafał Dybka06 sierpnia 201814 komentarzy

Termin dwóch lat na zgłaszanie roszczeń przez właścicieli nieruchomości, których prawa zostały ograniczone ze względu na ochronę środowiska, jest niekonstytucyjny – orzekł Trybunał Konstytucyjny w swoim wyroku K 2/17.

Powyższy wyrok może się więc okazać drugą szansą dla wszystkich tych, którzy nie zdążyli lub nie zdecydowali się na wystąpienie z roszczeniem odszkodowawczym, w przypadku kiedy niemożliwe stało się korzystanie z posiadanej nieruchomości albo zostało ono znacznie ograniczone z powodu ochrony środowiska. W praktyce chodzi m.in. o tzw. obszary ograniczonego użytkowania. Tego rodzaju tereny znajdują się np. w pobliżu lotnisk. Właściciele mogli żądać wówczas wykupienia nieruchomości albo wypłaty odszkodowania. Zgodnie z  przepisem, który został uznany za niekonstytucyjny, na takie działanie właściciel ma tylko 2 lata od momentu wejścia w życie regulacji ustanawiających dany obszar.

Zalecenia dla ustawodawcy w zakresie przedawnień

Prawodawca powinien uwzględnić dłuższy termin dochodzenia roszczeń. Długość tego terminu powinna być określona z uwzględnieniem interesu publicznego i prywatnego osób uprawnionych – ocenił Trybunał Konstytucyjny.

Trybunał w wyroku jednak nie przesądza, jakiej długości termin powinien zostać wprowadzony przez ustawodawcę, nie mniej podkreślił, że w polskim systemie prawa funkcjonuje wiele terminów zawitych, które są znacznie dłuższe, a ich średnia długość powinna służyć za swoisty standard.  Warto podkreślić, że żadna inna ustawa specjalistyczna nie przewiduje podobnej i równie niekorzystnej procedury jeżeli chodzi o termin.

W przypadku właścicieli, których nieruchomości objęte zostały ograniczeniami w związku z uchwaleniem planu miejscowego dochodzenie roszczeń nie jest ograniczone takim krótkim terminem. Zgodnie z art. 37 ust. 3 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości mają 5 lat na złożenie stosownego wniosku. Termin zaczyna biec od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Nie każde ustawowe ograniczenie własności jest zasadne

Trybunał podkreślił również, że własność może podlegać ograniczeniu przez prawo. Zaznaczył jednak, że te ograniczenia powinny przejść test przydatności, najmniejszej uciążliwości i proporcjonalności. Badany przepis nie spełnia jednak obowiązkowej przesłanki najmniejszej uciążliwości.

Przepis ten nie stanowi najmniej dolegliwego środka prowadzącego do osiągnięcia przez prawodawcę celu – stwierdził TK.

Ustawodawca ma teraz czas do dnia 14 marca 2019 roku na wprowadzenie nowelizacji ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo Ochrony Środowiska, która w korzystniejszy dla poszkodowanych sposób ureguluje długość terminu na wystąpienie z roszczeniem.

Przedawnienie roszczeń z tytułu obniżenia wartości nieruchomości

Rafał Dybka23 lipca 201819 komentarzy

Przedawnienie roszczeń po 9 lipca 2018 r.  

Zgodnie z zapowiedziami, z dniem 9 lipca 2018 r. ogólny termin przedawnienia roszczeń z okresu 10 letniego, został skrócony do 6 lat. Media głównego nurtu bardzo szeroko rozpisywały się o pozytywnych aspektach związanych z przedmiotową zmianą – zob. np. Masz długi? Teraz szybciej się przedawnią, jak chociażby w artykule autorstwa popularnego publicysty Pana Macieja Samcik.

Z punktu widzenia prawnego, szczegółową i merytoryczną analizę zmian związanych z roszczeniami przedstawił Pan mec. Karol Sienkiewicz na swoim blogu Dochodzenie wierzytelności – Poradnik o nowych zasadach przedawnienia roszczeń. Osobom zainteresowanym szerzej tematem, szczerze polecam.

Natomiast, z punktu widzenia prawnego w zakresie dochodzenia roszczeń za spadek wartości nieruchomości, warto w tym miejscu kilka wątków osobno poruszyć.

Wspólny termin przedawnienia dla roszczeń powstałych w danym roku kalendarzowym 

Artykuł 118 KC stanowi, iż

Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata. 

W uproszczeniu, jeżeli jakieś roszczenie powstanie czy to w styczniu czy to w grudniu danego roku, przedawni się w tym samym momencie z dniem 1 stycznia roku następnego, po upływie terminu.

Musisz wskazać w pozwie termin wymagalności

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 187 w § 1 pkt 1[1] KPC, dochodzący swoich praw przed sądem pokrzywdzony, jest zobowiązany określić termin wymagalności swojego świadczenia.

Tym samym to na pokrzywdzonego został nałożony obowiązek wykazania, czy dochodzone roszczenie jest wymagalne, czy też termin upłynął.

Co z roszczeniami już w toku?

Ustawa zmieniająca Kodeks Cywilny (ustawa o zmianie ustawy – Kodeks Cywilny oraz niektórych innych ustaw z dnia 13 kwietnia 2018 r.- Dz.U. z 2018 r. poz. 1104) zawiera kluczowy z punktu widzenia, osób, którym termin roszczenia już biegnie zapis. Mianowicie w art. 5 ust. 1 i 2 Ustawy zmieniającej mamy normę:

  1. Do roszczeń powstałych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i w tym dniu jeszcze nieprzedawnionych stosuje się od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy przepisy ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

  2. Jeżeli zgodnie z ustawą zmienianą w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, termin przedawnienia jest krótszy niż według przepisów dotychczasowych, bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy. Jeżeli jednak przedawnienie, którego bieg terminu rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, nastąpiłoby przy uwzględnieniu dotychczasowego terminu przedawnienia wcześniej, to przedawnienie następuje z upływem tego wcześniejszego terminu. 

Czyli, jeżeli roszczenie jeszcze się nie przedawniło, stosuje się nowe przepisy, chyba że zgodnie z poprzednio obowiązującymi przepisami, termin przedawnienia upływałby wcześniej.

Przykład 1

Plan miejscowy wprowadzający ograniczenia związane z możliwością zabudowy nieruchomości, wszedł w życie 1 września 2015 r.

Zgodnie z poprzednio obowiązującymi przepisami właściciel mógł dochodzić od gminy swoich roszczeń przez 10 lat, czyli upraszczając do 1 września 2025 r. pozew w tej sprawie powinien był się znaleźć w sądzie.

Zgodnie z obecnie obowiązującymi normami, do tego rodzaju roszczeń stosuje się nowe przepisy, czyli 6 letni okres przedawnienia, przy czym należy pamiętać o zmienionej normie art. 188 KC, iż „koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego”. Tym samym właściciel nieruchomości ma czas jedynie do końca 2024 r. na rozpoczęcie sprawy sądowej.

W analogicznym terminie będą się przedawniać wszystkie roszczenia z tytułu planów miejscowych, które zostały uchwalone w latach 2015 – 2018.

Przykład 2

Plan miejscowy wprowadzający ograniczenia związane z możliwością zabudowy nieruchomości, wszedł w życie 1 września 2012 r.

Zgodnie z poprzednio obowiązującymi przepisami właściciel mógł dochodzić od gminy swoich roszczeń przez 10 lat, czyli do 1 września 2022 r.

Jako, że termin 1 września 2022 r. przypada wcześniej, niż 31 grudnia 2024 r., poszkodowany uchwaleniem planu miejscowego, ma czas jedynie do 1 września 2022 r. na zatroszczenie się o swoje interesy.

Interes publiczny a konsument

Na koniec drobna refleksja, która po lekturze nowelizacji przedawnienia mnie naszła. W mediach głównego nurtu, szeroko był propagowany aspekt, roli ochronnej wobec przeciętnego Kowalskiego, jaki nowelizacja ma wprowadzić. Gdzieś osobom nie będącym prawnikami uszło brzmienie art. 117[1] KC

W wyjątkowych przypadkach sąd może, po rozważeniu interesów stron, nie uwzględnić upływu terminu przedawnienia roszczenia przysługującego przeciwko konsumentowi, jeżeli wymagają tego względy słuszności.

Zostawiam na razie z boku dywagacje prawne, jak w praktyce będzie wyglądać stosowanie przedmiotowej normy. Moją uwagę zwraca fakt, iż przepis ten wbrew zapowiedziom medialnym, daje prawo dochodzenia jednak przedawnionych roszczeń przeciwko konsumentom. Analogicznego uprawnienia nie daje pokrzywdzonym przez działalność organów publicznych i samorządowych. Ciekawe dlaczego?

Czy można przegrać sprawę mając realne roszczenie?

Rafał Dybka02 lipca 201820 komentarzy

Czy można przegrać sprawę mając realne roszczenie? Można i to wcale nie jest trudne, jak wiele osób się przekonało.

Przykład?  Proszę bardzo.

W związku z powyższym hipotetyczne rozważania skarżącego, wywodzone z ustnej opinii biegłego co do możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowego terenu, nie mogą wpłynąć na ocenę, jakie było korzystanie zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości, skoro porównaniu podlega korzystanie zgodne z oboma planami – zgodnie z przyjętą zasadą ciągłości planistycznej.

Dlatego też powód, domagając się ochrony prawnej w trybie art. 36 ust. 1 UPiZP winien po myśli art. 6 k.c. wykazać nie tylko, że nieruchomość mogła podlegać zabudowie, ale też czy i w jaki sposób mógł ją zabudować użytkownik wieczysty w okresie bezplanowym, a więc w oparciu o zasady tzw. dobrego sąsiedztwa (art. 61 UPiZP). Powód niewątpliwie żadnego wniosku w tym zakresie nie zaoferował, a nadto oponował przeciwko wnioskowi w tej materii złożonemu przez stronę pozwaną. W szczególności za takowy wniosek nie mogą być uznane pytania o różne, hipotetyczne możliwości zabudowy gruntu, które skierował do biegłego powołanego na wniosek strony przeciwnej – również z uwagi na to, że sprowadzały się one do niekonkretnych dywagacji na temat różnych możliwości zagospodarowania działki. – Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 9 lutego 2016 r. Sygn. akt I ACa 714/15

Po analizie całego wyroku, koś mógłby mi zarzuć, że sprawa nie jest taka oczywista. Że to dochodzący roszczenie sam się postawił w niekorzystnej sytuacji nie przeprowadzając dowodu. Ale jednak to właśnie stało się kluczowym elementem rozstrzygnięcia. Jako, że sprawa jest wielowątkowa, i na pewno do niej jeszcze wrócę w innych wpisach, ale tu chciałbym się skupić na kwestii nie podołaniu ciężarowi dowodowemu, w postepowaniu sądowym.

Jedną z podstawowych zasad prawa cywilnego jest unormowanie w art. 6 Kodeksu Cywilnego

Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne

I choć jest to norma procesowa, to w wyniku naszych zaszłości legislacyjnych, została unormowana w Kodeksie Cywilnym. Warto o tej kluczowej zasadzie pamiętać, w szczególności podejmując się sporu z instytucją publiczną. Gdzie bardzo dokładnie jest oglądana każda publiczna złotówka, która mogłaby być zasądzona na rzecz podmiotu prywatnego.

Przygotowując się do procesu w związku ze spadkiem wartości nieruchomości, należy bardzo gruntownie przeanalizować:

  • Jakie inwestycje można było zrealizować przed wejściem w życie planu miejscowego i jakie DOWODY mamy lub możemy przeprowadzić na potwierdzenie naszych założeń.
  • Jakie ograniczenia dokładnie zostały wprowadzone (zakazy zabudowy, parametry, położenie inwestycji celu publicznego), które rzutują na obniżenie wartości nieruchomości. Czy na potwierdzenie tych okoliczności konieczne jest przeprowadzenie dowodu, czy też jest to na tyle jasny zapis w planie miejscowym, że jest to zbyteczne.

Powyższe kwestie, dla profesjonalistów, takich jak radcowie prawni czy adwokaci, na co dzień zajmujących się przedmiotowymi sprawami są abecadłem. Natomiast wydawałoby się prosta konstrukcja normy art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, powoduje iż nawet osoby o zerowym pojęciu o specyfice tej normy (nie mówię już o firmach zajmujących się odszkodowaniami za wszystko), próbują swoich sił z różnym skutkiem dla klienta (czego najlepszym przykładem jest powyżej zacytowany wyrok).

 

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →