Co obniża wartość nieruchomości?

Na jednym z popularnych portali satyrycznych natknąłem się ostatnio na dość intrygujący dowcip:

Lekarz (L) i Turek (T) kupują dwa takie same, ostatnie domy na osiedlu. Mieszkają obok siebie jakiś czas, w końcu Turek przychodzi do lekarza i mówi:

T: Mój dom jest więcej wart niż twój.

L: Jak to, przecież są takie same?

T: Ale ja mieszkam koło lekarza, a Ty koło Turka.

Skłonił mnie on do chwili refleksji, czym tak naprawdę jest wartość nieruchomości i co ją obniża.

Wartość rynkowa nieruchomości

Pojęcie wartości rynkowej nieruchomości zostało uregulowane w art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z jego treścią wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży, zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Tyle w kwestii prawnej.

Oczywiście cena nieruchomości, niezależnie czy jest to działka gruntowa, dom jednorodzinny czy mieszkanie, jest wypadkową wielu czynników.

Wpływ na jej wartość ma przede wszystkim stan prawny nieruchomości, lokalizacja nieruchomości, sąsiadujące z nią zabudowania wraz z otaczającą ją infrastrukturą, rejestr zabytków oraz sam stan techniczny sprzedawanego lokalu.

Na wysokość w kształtowaniu się wartości nieruchomości wpływ mają także liczne atrybuty, które uzależnione są od jej typu i przeznaczenia.

Innego rodzaju cechy determinują bowiem wartość nieruchomości gruntowych lub zabudowanych, które dodatkowo różnią się przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium.

Innego typu cechy mają szczególnie ważne znaczenie dla nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym, komercyjnym lub rolnym.

Od czego zatem zależy wartość oglądanej przez nas nieruchomości? Co obniża jej wartość rynkową?

Najbardziej charakterystyczną cechą nieruchomości, która posiada największy wpływ na jej wartość (bez względu na przeznaczenie ) jest zawsze LOKALIZACJA i atrakcyjność położenia.

Ważkość tej cechy można oszacować w sposób bardzo analityczny, porównując ze sobą dwie identyczne nieruchomości, które zlokalizowane są w różnych rejonach.

Przykładowo, porównując dwie do siebie nieruchomości zlokalizowane w różnych częściach miasta będziemy w stanie obliczyć, jak wysoki wpływ na jej wartość posiada atrybut związany z umiejscowieniem obiektu.

Do pozostałych najbardziej istotnych czynników wpływających na wartość nieruchomości należy zaliczyć:

1. Stan Prawny nieruchomości

2. Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

3. Status zabytku

4. Stan nieruchomości

5. Kondygnacja oraz rozkład wewnętrzny nieruchomości

6. Dostęp do mediów

7. Powierzchnia nieruchomości

8. Równie istotny przy wycenie nieruchomości jest czynnik ekonomiczny.

Odczucia subiektywne a wymiar obiektywny

Oczywiście, wymienione wyżej czynniki wpływające na obniżenie wartości nieruchomości, nie stanowią zamkniętego katalogu.

Istotność poszczególnych walorów jest ściśle uzależniona od preferencji podmiotów, które funkcjonują na danym rynku. Jak również każdy z podanych czynników, mających wpływ na cenę nieruchomości, będzie dla jednego kupującego korzystny, dla drugiego spowoduje rezygnację z zakupu.

Zawsze jednak, gdy trudno jest nam zweryfikować czy podana przez zbywającego wartość nieruchomości jest wartością rynkową, czy też według naszej oceny powinna być niższa, możemy skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, szczególnie, gdy na nabycie nieruchomości niezbędne będą środki bankowe.

Rafał Dybka
adwokat

Photo by Breno Assis on Unsplash

***

Czy da się udowodnić spadek wartości nieruchomości w wyniku intensyfikacji ruchu samochodowego?

Większość osób poszukując dogodnej lokalizacji do wybudowania domu, albo zakupu mieszkania, kieruje się raz lokalizacją, dwa lokalizacją, trzy lokalizacją nieruchomości.

Jako, że słowo lokalizacja jest odmieniane przez różne przypadki przy wyborze miejsca do życia, każdy negatywny wpływ na już wybraną i zakupioną lokalizację, powoduje często dość duża frustrację właściciela [Czytaj dalej…]