Wartość i wycena określonej nieruchomości oraz wpływ czynników spowodowanych przez poszczególne inwestycje lub plany miejscowe, jest jednym z kluczowych zagadnień przy walce o odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości. Dla tego postaram się przygotować cykl artykułów, jak z perspektywy pełnomocnika patrzymy na poszczególne elementy zawarte w operatach szacunkowych przygotowanych przez rzeczoznawców majątkowych.
Na pierwszy rzut, LOKAL MIESZKALNY.
W zależności od specyfiki nieruchomości (działka gruntu, budynek komercyjny, lokal mieszkalny) specyfika cech, jakie mogą mieć wpływ na wartość nieruchomość, może się zdecydowanie różnić.
Inaczej oceniamy nawet tą samą cechę, jaką może być dla przykładu lokalizacja w zależności od przeznaczenia nieruchomości.
Dla nieruchomości komercyjnej duży ruch pojazdów mechanicznych, co do zasady będzie zaletą (dobra widoczność produktów lub usług), a dla nieruchomości mieszkaniowej, ten sam ruch i ekspozycja na oddziaływania hałasu oraz spalin zdecydowanie negatywnie będzie wpływać.
W związku z powyższym, jako że przy wycenie poszczególnych nieruchomości zupełnie różne czynniki będą brane pod uwagę i różna może być ich wartość, każdy z typów nieruchomości należy opisać samodzielnie.
Co zatem wpływa na wartość rynkową nieruchomości lokalowych mieszkaniowych?
Na pytanie, od czego zależy wartość mieszkania, najprościej byłoby odpowiedzieć, że od jego realnej wartości, a mówiąc ściślej — jego wartości rynkowej.
Co istotne, cena nieruchomości, a zwłaszcza jej cena transakcyjna, nie jest pojęciem jednoznacznym z wartością rynkową.
W trakcie negocjacji kupujący dąży do zbicia ceny możliwie poniżej wartości rynkowej, sprzedający wręcz przeciwnie, do utrzymania jej na możliwie najwyższym poziomie.
I tu wyłania się pierwszy czynnik wpływający na cenę mieszkania, czyli zdolności negocjacyjne stron transakcji.
Patrząc jednak na czynniki obiektywne, które można ustalić w ramach operatów szacunkowych, na pierwszym miejscu bez względu na rodzaj nieruchomości, to LOKALIZACJA jest jednym z kluczowych współczynników wpływających na wartość.
W przypadku lokali mieszkalnych nie zawsze najważniejsze jest usytuowanie inwestycji blisko centrum miasta, bo bez problemu można wskazać szereg wysokowartościowych nieruchomości leżących poza aglomeracją.
Prestiż położenia może wynikać z wielu innych czynników (w tym np. też mody, czego obecnie świetnym przykładem jest Sopot) i każdorazowo należy uwzględnić to w wycenie.
W zdecydowanej większości jednak rynek wycenia dziś lokalizację przede wszystkim przez pryzmat jakości komunikacji, bogactwa infrastruktury, charakterystyki najbliższego otoczenia czy wreszcie czegoś, co można określić jako klimat osiedla i samej dzielnicy, bardziej lub mniej przyjazny jej mieszkańcom.
Istotnym także atrybutem wpływającym na wartość jest również wizerunek zewnętrzny osiedla, o którym decyduje moda na okolice, bezpieczeństwo, a także status mieszkańców.
Standard, nasłonecznienie, funkcjonalność – cechy uzupełniające lokalizacje.
Po lokalizacji kolejnymi elementami decydującymi o cenie lokalu mieszkalnego są przede wszystkim:
- standard budynku mieszkalnego
- jakość wykonania i użytych materiałów
- sposób zagospodarowania i utrzymania części wspólnych
- atrakcyjność architektoniczna osiedla.
Zasadnicze znaczenie może więc mieć kwestia rynku: pierwotny lub wtórny.
Nowe mieszkania są zazwyczaj droższe od tych z drugiej ręki, o ile ich lokalizacja jest porównywalna.
I w tym przypadku nie ma jednak reguły, czego najlepszym przykładem są wiekowe kamienice po remoncie czy rewitalizacji, z cenami mieszkań często dorównującymi tym apartamentowym z rynku pierwotnego.
Z kolei także w ramach jednego osiedla mieszkaniowego, wartość poszczególnych lokali o zbliżonych gabarytach może się różnić, i to nawet w istotnym stopniu.
Decydujące są tu takie elementy jak kondygnacja, ekspozycja, jakość panoramy z okien, głośność, doświetlenie, czy wreszcie funkcjonalność, rozkład i wysokość pomieszczeń.
Najatrakcyjniejsze z punktu widzenia potencjalnego nabywcy są lokale mieszkalne usytuowane na jak najwyższej kondygnacji z windą, umiejscowione od strony nie narażonej na hałas, a najlepiej z widokiem na zieleń.
Wartość nieruchomości spada, gdy brakuje udogodnień, takich jak wspomniana winda (znacząco nawet przy niskiej zabudowie wielorodzinnej), taras czy balkon.
Obecnie również kolosalne znaczenie ma czy do lokalu jest przypisane miejsce parkingowe, ewentualnie czy w sąsiedztwie jest wystarczająca ilość ogólnodostępnych miejsc (z reguły nie jest, w szczególności w ramach centrum miejscowości).
Nie bez znaczenia jest też układ pomieszczeń.
Gdy pokoje są przechodnie, stają się mniej funkcjonalne. Nieruchomość o izbach przechodnich, nieposiadających osobnych wejść będzie miała niższą wartość od tej nieruchomości lokalowej, w której każda z izb ma osobne wejście.
Wartość rynkowa nieruchomości w przyszłości
Należy także pamiętać o tym, że „jakość” lokalu i jego otoczenia, zwłaszcza na pierwotnym rynku mieszkaniowym, ma decydujące znaczenie dla kształtowania się jego wartości rynkowej w przyszłości.
A ta w zależności od uwarunkowań rynkowych, koniunktury czy nawet różnego typu zbiegów okoliczności może ewoluować w skrajnie odmienny sposób.
Przyjmuje się, że nieruchomości mieszkaniowe w dłuższym okresie zyskują na wartości, stanowiąc jedną z najlepszych, i co ważne najpewniejszych lokat kapitału (wpływ na to mają rozwijające się usługi wszelkiego rodzaju najmu).
Nie wszystkie jednak z nich mają równe perspektywy wzrostu wartości rynkowej w czasie, a co gorsza, możliwe są przypadki drastycznego jej spadku wskutek okoliczności, które wcześniej były trudne lub wręcz niemożliwe do przewidzenia.
Do takich sytuacji przede wszystkim może dojść w efekcie zmiany lub uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje niekorzystne rozwiązania z punktu widzenia jakości zamieszkiwania w najbliższej okolicy.
Chodzi np. o perspektywę rozbudowy w bezpośrednim sąsiedztwie infrastruktury drogowej o silnym natężeniu ruchu lub dopuszczenia możliwości budowy obiektów czy realizacji inwestycji komercyjnych o ponadprzeciętnej uciążliwości dla okolicznych mieszkańców.
Podsumowując, wszystkie powyżej wymienione cechy – atrybuty rynkowe nieruchomości – są tymi, które najczęściej decydują o wartości lokalu mieszkalnego.
Rafał Dybka
adwokat
***
Odszkodowanie za drogę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Zdecydowanie jednym z najczęściej spotykanych przykładów obniżenia wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest obniżenie tej wartości na skutek zarezerwowania na powierzchni nieruchomości pasa pod przyszłą drogę.
Przyjrzyjmy się bliżej temu zagadnieniu [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }